Апартаменты для комфортного проживания

Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов

Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.

Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.

Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.

Выгоднее квартир

Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).

Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.

Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.

Прописка, коммуналка и налоги

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.

Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.

Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова

Проблемы с достройкой объектов

По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.

«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.

Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.

Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.

Мошеннические схемы

Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.

При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.

«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.

Уточнение правового статуса апартаментов

Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.

«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.

Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Покупка апартаментов: за и против

Темы в материале

• Жилье

16 июл. 2019 г. 14:00

Поделиться

Подписывайтесь на Stroi.mos.ru

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Топ-15 Апартаменты в Москве – какие снять посуточно в центре города и на длительный срок

Рассказываю про апартаменты в Москве – какие лучше выбрать в центре или Москва Сити посуточно и где снять квартиру на длительный срок. Поскольку мы сами живем в столице и нас часто просят помочь снять жилье, мы советуем заранее самостоятельно бронировать апартаменты в Москве с гостиной и кухней или квартиру-студию на сутки, 2-3-5 дней, неделю или больше на Букинге, где цены обычно ниже, чем в агентствах. В статье порекомендую лучшие апартаменты в Москва Сити и номера-студио в апарт-отелях около метро и недалеко от Кремля с хорошими отзывами и высоким рейтингом, в которых будет комфортно и удобно остановиться одному, вдвоем или семье с детьми.

Апартаменты в Москве

Апартаменты в Москве лучше всего подходят для самостоятельных путешественников, приехавших посмотреть Москву в качестве туристов, или кому нужно остановиться в столице на несколько дней по работе в комфортабельной обстановке. В отличие от номеров в лучших отелях Москвы в центре, где удобно только переночевать, апартаменты более просторны и комфортны для жизни и работы.

Хорошие апартаменты в Москве посуточно:

• В Москва Сити – Даймонд (подороже)
• На Мосфильмовской улице – На высоте (подешевле)
• Совсем недорого – апарт-отель Измайловский парк

По нашему опыту, в Москве снимать апартаменты посуточно лучше всего в центре города, рядом со станциями метро или ж/д вокзалами, бронируя их самостоятельно на букинге.

Все апартаменты в Москве и цены на ваши даты смотрите здесь

Наш совет: При выборе апартаментов в Москве обязательно смотрите не только на цены по ссылкам, но и читайте там реальные отзывы тех, кто в них недавно жил.

Во время наших путешествий мы предпочитаем останавливаться в апартаментах на длительный срок в тех случаях, когда находимся на одном месте больше трех-четырех дней. Нам важно, чтобы в них было чисто и уютно, было достаточно пространства для двоих, имелся рабочий стол, кухня с плитой, а также место для отдыха.

• Снять недорогие апартаменты в Москве на несколько дней можно в районе Ботанического сада и телецентра Останкино – Sky Garden
• А вот в аренду на неделю хорошо подходят апартаменты в Москве с балконом Aparthotel Lind в районе метро Белорусская

Полезно знать: Самой большой популярностью пользуются апартаменты в Москва Сити на сутки, но они стоят дорого. Недорогие апартаменты для длительного проживания в Москве лучше выбирать в современных домах в районе между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, а не в самом центре, где квартир в аренду не очень много, и цены сильно выше.

Какие апартаменты снять в Москве

Наши рекомендации:

• Приехавшим в командировку в центр Москвы хорошо подойдет небольшой номер-студио в современном апарт-отеле Адажио с бассейном в районе Киевского вокзала.
• Недорогие мини-апартаменты в Москве в самом центре – Moscow Center
• Современные апартаменты с 1 спальней и лучшими отзывами в Moscow City – KIGO
• Элитные апартаменты в Москве в сталинской высотке на Котельнической набережной – Royal Tower
• Для двоих или семье с ребенком можно снять уютные делюкс апартаменты с собственной кухней на Тверской улице рядом с Белорусским вокзалом – Tverskaya Apartment
• Просторные семейные апартаменты на 4 человека рядом с метро Проспект Мира – Garden Embassy
• Самыми крутыми в Москве считаются апартаменты люкс рядом с Красной Площадью в отеле Four Seasons

Апартаменты в Москве с видом на Кремль

Что касается выбора жилья в Москве в аренду посуточно – номера-студии, апартаментов с 1-2 спальнями или многокомнатной квартиры – то все зависит от количества человек, целей и бюджета поездки:

• Апартаменты в Москве с одной спальней, кухней и гостиной зоной удобны для проживания вдвоем, особенно когда вы планируете не только гулять целыми днями по городу, но и заниматься рабочими делами.
• Номера-студио и представительские люксы в апарт-отелях в основном снимают бизнесмены, приехавшие в Москву на переговоры или по делам на несколько дней.
• А роскошные апартаменты в центре Москвы с хорошим видом на город с двумя-тремя комнатами лучше всего подходят для отдыха всей семьей и с маленькими детьми.

Лучшие апартаменты Москвы посуточно

Вот лучшие по рейтингу и отзывам апартаменты в Москве:

1. Даймонд (9.0, цена от 10000 руб) – крутые апартаменты в Москву посуточно площадью от 40 до 100 кв. м в жилом комплексе 5*, расположенном в небоскребе Око в Москва-Сити с видом на город (15 этаж и выше). Современный интерьер, уют и комфорт, удобная кровать, быстрый интернет. Хорошо подходят для торжественного события или романтического уикэнда в самом центре города. Есть парковка, ресторан на 84-ом этаже, спа, вежливые менеджеры быстро решают все вопросы.

Апартаменты в Москве Diamond

2. Sky Garden (рейтинг 9.7, цена от 4000 руб) – приличные апартаменты комнатного типа со светлыми интерьерами в современном стиле находятся у входа в Главный ботанический сад, недалеко от ВДНХ/ВВЦ, телецентра Останкино и парка Сокольники. Удобно остановиться на несколько дней в близкой к домашней обстановке, или на длительный срок – интернет быстрый и удобный для работы. Безопасный район, рядом есть станция метро и торговый центр с гипермаркетом и аптекой. Очень хорошие отзывы постояльцев и высокий рейтинг на букинге.

Апартаменты в Москве Sky Garden

3. Kudrinskaya Tower (рейтинг 8.9, цена от 6900 руб) – комфортабельные апартаменты с 1 и 2 спальнями и видом на город расположены в сталинской высотке на Садовом кольце рядом с метро Краснопресненская. Есть все необходимое для длительного проживания – полностью оборудованная кухня с посудомоечной машиной, обеденная зона, телевизор с плоским экраном и спутниковыми каналами, микроволновая печь, холодильник, духовка и чайник. Все новое, но сохранена аутентичная домашняя обстановка, дубовый паркет, элементы архитектуры и интерьеров.

Апартаменты в Москве Kudrinskaya Tower

4. Kotelnicheskaya Royal Tower (рейтинг 9.1, цена от 9000 руб) – уютные апартаменты 80 м 2 с двумя спальнями и собственной кухней, а также делюксы и роскошные апартаменты с джакузи и балконом. Чистая и комфортная квартира, удобные кровати, качественное постельное белье, хорошая звукоизоляция. Замечательный вид с 17 этажа на город, Москва-реку и Кремль. Расположены в высотке на набережной, всего в 1,5 км от парка Зарядье. Идеальное место для знакомства с центром Москвы. До Красной площади удобно ходить пешком.

Апартаменты в Москве Kotelnicheskaya Royal Tower

5. Адажио Киевская (рейтинг 9.1, цена от 9000 руб) – небольшие номера-студио и семейные апартаменты с 1 и 2 спальнями и хорошо оборудованной кухней в современном апарт-отеле с бассейном напротив Киевского вокзала, откуда можно напрямую доехать до международного аэропорта Внуково. Рядом метро и торговый центр Европейский. Удобно для тех, кто приехал на поезде или прилетел на самолете во Внуково. Для путешествующих на авто есть подземная платная парковка.

Апартаменты в Москве Адажио

6. KIGO Moscow City (9.8, цена от 10000 руб) – апартаменты 50 м 2 на Пресненской набережной в Москва-сити с 1 спальней с телевизором с плоским экраном, кухней с посудомоечной машиной и микроволновой печью, а также ванной комнатой с душем, тапочками и стиральной машиной. Гости в отзывах отмечают хороший ремонт, наличие всей бытовой техники, метро в 100 м, а также наличие супермаркета прямо в этом же здании. Хорошо подходят для пары или семьи с ребенком, кто приехал в Москву на несколько дней и хочет жить в домашней обстановке, а не в отеле.

Апартаменты в Москве KIGO Moscow City

7. Garden Embassy (рейтинг 9.3, цена от 7200 руб) – хороший апарт-отель 4 звезды удобно расположен в центре Москвы рядом с метро Проспект Мира и ботаническим садом Аптекарский огород. По-домашнему уютные номера-студио со светлыми интерьерами и высокими потолками оформлены в современном стиле, есть ТВ, холодильник, мини-кухня с микроволновой печью и электрическим чайником. Круглосуточная стойка регистрации. Есть просторные семейные номера на 4-х человек. Для всех постояльцев – бесплатное посещение ботанического сада, рядом с которым много кафе и ресторанов.

Апартаменты в Москве Garden Embassy

8. Four Seasons (рейтинг 9.2, цена от 40000 руб) – самые дорогие апартаменты в центре Москвы на Охотном ряду рядом с Красной Площадью, напротив Государственного исторического музея. Крутые представительские люксы, в которых есть все необходимое для отдыха и работы. Особое отношение к комфорту постояльцев и высочайший уровень сервиса. Имеются 2 ресторана, зона отдыха и бар, роскошная спа-зона и обслуживание в номере.

Апартаменты в Москве Four Seasons

9. Mamaison (8.8, цена от 10000 руб) – апарт-отель 5* класса люкс с рестораном, бассейном, фитнесом и спа на Покровке – это стильный бутик-отель, спроектированный архитектурной фирмой Jestico + Whiles. На всей территории отеля предоставляется бесплатный Wi-Fi. Имеются номера разных категорий – от просторных полулюксов до студий с собственной мини-кухней. Есть бесплатная открытая парковка.

Апартаменты в Москве Mamaison

10. Измайловский парк (рейтинг 9.2, цена от 2900 руб) – апарт-отель 3 звезды с баром и рестораном расположен недалеко от культурно-развлекательного комплекса “Кремль в Измайлово”. В апартаментах и люксах имеется оборудованная кухня с микроволновой печью, холодильником, плитой и чайником, гостиная с диваном, а также собственная ванная комната. Очень приличный эконом-вариант для бюджетных путешественников, кому важен комфорт и наличие рабочего места в номере, а также возможность себе готовить самостоятельно.

Апартаменты в Москве Измайловский парк

11. Moscow Center (9.7, от 4000 руб) – небольшие комфортабельные и недорогие апартаменты с собственной кухней в самом центре Москвы на улице Петровка. Новый ремонт, наличие всей необходимой бытовой техники. Подходит чтобы не только переночевать в самом центре Москвы совсем недорого, но и поработать в домашней обстановке. Гости могут самостоятельно готовить еду на оборудованной мини-кухне с плитой, чайником, холодильником и микроволновой печью. В собственной ванной комнате установлен душ.

Апартаменты в Москве – Moscow Center

12. На Ходынке (рейтинг 9.1, цена от 8900 руб) – чистые и уютные апартаменты с 1 и 2 спальнями и кухней подходят для размещения пары или семьи 3-6 человек. Апарт-отель удобно расположен рядом со стадионом ЦСКА недалеко от центра Москвы. Есть микроволновка, чайник, небольшой холодильник, кухонная плита. Ежедневная уборка и смена полотенец, бесплатный интернет Wi-Fi и парковка для авто. Континентальный завтрак включен в стоимость проживания.

Апартаменты в Москве на Ходынке

13. Aparthotel Lind (рейтинг 9.5, цена от 5000 руб) – чистые и просторные апартаменты на Ленинградском проспекте в районе Беговой, между станциями метро Белорусская и Динамо. Самостоятельное заселение без присутствия хозяев. Для пары или семьи с детьми, кто приехал посмотреть центр города Москва и посмотреть основные достопримечательности. Высокий рейтинг и очень хорошие отзывы постояльцев.

Апартаменты в Москве Lind

14. Tverskaya Apartment (рейтинг 9.5, цена от 4300 руб) – апартаменты-студио и небольшие лофты на 2-4 человека рядом с Белорусским вокзалом. Вид во двор, тихо и спокойно, свежий ремонт, внутри очень чисто. Судя по отзывам, кровати просто супер удобные, белье и полотенца как в приличном отеле (что в апартаментах за такую цену в Москве встречается крайне редко) и есть все необходимое: фен, обогреватель, кондиционер, хорошие подушки и приятное постельное белье, много посуды, стиральная машина, отличный санузел, кодовые замки . Рядом имеется супермаркет.

Апартаменты в Москве Tverskaya Apartment

15. На высоте (рейтинг 9.0, цена от 6700 руб) – апарт-отель в элитном районе на пересечении улиц Мосфильмовская и Минская с хорошим видом на город из панорамных окон. Семейные номера и люксы удобны для длительного проживания, в том числе втроём с ребёнком. Есть все необходимое для проживания в домашней обстановке. Хорошая кухня, гостиная зона с удобным диваном и рабочим столом. На первом этаже расположен магазин, куда можно просто спуститься прямо из номера.

Апартаменты в Москве “На высоте”

Апартаменты в Москве на карте

На этом подошел к концу мой рассказ про апартаменты в Москве. Выбирайте, какие из них вам понравились и хорошей вам поездки в Москву, дорогие читатели!

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Продажа апартаментов в Москве: где стоит покупать недвижимость этой категории и по какой цене?

Знакомые по кинематографическим сценам и глянцевым журналам лофты, студии, двухуровневые квартиры, пентхаусы, панорамные виды на ярко освещенный ночной мегаполис, завтраки на собственной террасе в центре Москвы давно не сказка, а будничная реальность столичных жителей. Если квартира в новостройке уже тесна для полета вашей фантазии, рынок недвижимости предлагает новый формат – апартаменты.

За рубежом апартаменты являются привычным видом собственности, который приобретают для проживания или сдачи в аренду. Это распространенный вариант вложения денег. Однако у нас пока немногие знают о плюсах и минусах такой недвижимости.

Апартаменты – новый для России формат жилой недвижимости

Эта категория жилой недвижимости расположена в зданиях коммерческого назначения. Она подлежит купле-продаже, дарению, аренде, наследованию. К сожалению, согласно российскому законодательству, в апартаментах нельзя прописаться пожизненно. И это главный их минус. Однако данный формат жилья позволяет зарегистрироваться и получить социальные права, характерные для обычного жилья, но на срок до 5 лет, с возможностью постоянной пролонгации. Это не составляющая проблем процедура, которую обычно берет на себя управляющая компания комплекса, в котором вы приобрели апартаменты. Таким образом, апартаменты отличаются от квартиры тем, что по закону предназначены для временного проживания и не подлежат переводу в жилой фонд. Но это тот самый случай, когда нет ничего более постоянного, чем временное, – ведь у апартаментов есть масса положительных особенностей.

Планировка, расположение и элементы инфраструктуры апартаментов сами по себе создают особый формат жизни. Например, их приобретение в многофункциональном комплексе с офисными площадями дает возможность жить рядом с местом работы, сокращая время на дорогу. Как правило, это еще и пешая доступность торгово-развлекательной инфраструктуры. Но самое главное – специальные услуги управляющей компании, делающие жизнь в апартаментах сопоставимой по комфорту с дорогим отелем. Добавьте к этому свободную планировку, высокие потолки, панорамные окна, трехсторонние виды – и вы получите представление о современных элитных апартаментах. На рынке существуют и менее масштабные варианты, но в основном, говоря об апартаментах, подразумевают категорию жилья бизнес-класса и выше.

На сегодня выделяют несколько видов апартаментов:

• Студия – апартаменты, в которых внутренних стен либо нет, либо они заменены легкими перегородками, стеклянными барьерами, раздвижными ширмами. Жилое пространство совмещается с кухней, остальное стандартно: санузел, терраса или балкон. Площадь студий колеблется в пределах 40-90 кв. м.
• Односпальные апартаменты – совмещены гостиная с кухней, отделена спальня. Есть прихожая или холл, балкон или терраса, санузел. Иногда в таких апартаментах бывают подсобные помещения – кладовка или прачечная.
• Трехспальные апартаменты – здесь расширены все помещения, есть три спальни, терраса или балкон часто организованы так, чтобы быть едиными на несколько комнат. Площадь трехспальных апартаментов составляет 68-250 кв. м.
• Мезонет – многоуровневая квартира в два, иногда три этажа. В мезонетах обычно есть холл или прихожая, несколько спален, как минимум два санузла, подсобные помещения, просторная гостиная, совмещенная с кухней. В мезонетах часто делают панорамные окна, есть балконы или террасы. Площадь колеблется от 120 до 250 кв. м.

Рынок апартаментов Москвы

По данным аналитического и консалтингового агентства Est-a-Tet, в феврале 2015 г. предлагалось около 638,8 тыс. кв. м апартаментов в 78 проектах. Это 30,4% первичной жилой недвижимости.

Основную часть предложений составили апартаменты бизнес-класса – 43,5%. Квадратный метр в них стоит в среднем 245,3 тыс. руб. На втором месте премиум-класс – 28,2%. В этом сегменте цена предложения за квадратный метр – 677,1 тыс. руб. На третье место вышли апартаменты комфорт-класса — 21,7%, средняя цена в данном сегменте держалась на уровне 150,9 тыс. руб./кв. м. Доля элитных апартаментов в Москве заняла 6,3%, а их средняя цена достигла 1 256 тыс. руб./кв. м. Экономкласс составил 0,3% от общего объема предложения, цена в среднем составляла 170,1 тыс. руб./кв. м.

В премиум-классе за год количество предложений выросло на 63%. В этом году начали реализацию апартаментов в нескольких значимых ярких проектах: клубном доме «Театральный дом», апарт-комплексе «Резиденция МОНЭ», клубном жилом квартале «На Шлюзовой набережной». В бизнес-классе объем предложения вырос на 25% за счет апарт-комплекса «Дом на Люсиновской», ЖК Art Residence и нескольких других объектов. В экономклассе новых проектов не выходило совсем.

Где можно купить апартаменты в столице?

Выбирая недвижимость, всегда приходится сталкиваться с правилом трех «л»: локация, локация и еще раз локация. Расположение объекта в первую очередь определяет его ценовую категорию. Ниже приведен рейтинг самых престижных районов Москвы, где можно купить апартаменты, составленный по данным риелторского агентства TWEED:

• Хамовники / Плющиха.
• Патриаршие пруды / Тверская.
• Красная Пресня.
• Замоскворечье.
• Ленинский проспект / Павелецкая.
• Чистые пруды / Цветной бульвар.
• Кутузовский проспект.
• Арбат / Остоженка.
• Новослободская / Ленинградский проспект.
• Таганка.

Топ 3 идеально подойдет людям, которые желают жить в самом центре Москвы, но на тихой улице с малоэтажной застройкой. Молодежь и любители спорта оценят район «Новослободская/Ленинградский проспект»: вокруг стадиона Динамо создается особая городская молодежная среда. Остальные районы в десятке – солидный, престижный выбор, демонстрирующий состоятельность владельцев. Стоит отметить, что на Таганке в настоящее время нет предложений на первичном рынке апартаментов.

Актуальные предложения и цены на элитные апартаменты Москвы

Чуть более 5 000 апартаментов в настоящее время предлагает первичный рынок придирчивому московскому покупателю. Сориентироваться лучше на наглядных примерах.

Трехспальные, созданные по авторскому проекту, меблированные апартаменты, расположенные в типичном клубном доме класса De Luxe в центре столицы (район Хамовники/Плющиха), общей площадью – около 200 кв. м, обойдутся покупателю по цене от 2 млн руб. за кв. м. Жилой дом рассчитан всего на два десятка квартир. Придомовая территория охраняется, есть детская площадка, гостевой паркинг и подземная двухуровневая парковка для жильцов. В инфраструктуре района большое количество ресторанов, салонов красоты, частные детские сады, школы. Рядом набережная, парки, скверы.

Однако можно найти предложения в элитном сегменте рынка и по более гуманным ценам. Например, в ЖК на Новом Арбате апартаменты площадью до 180 кв. м под управлением международной гостиничной сети можно приобрести по цене от 400 тыс. руб. за кв. м. Часть комплекса занимает отель, за счет чего собственники апартаментов могут пользоваться широким спектром гостиничных удобств – консьерж-сервис, услуги прачечной, химчистки, службы доставки еды и напитков из ресторана, а также уборки помещений. К услугам жильцов вся инфраструктура отеля: конференц-залы, спа-центр, салон красоты, фитнес-зал, медицинский центр и т.д.

Несколько менее распространены предложения апартаментов в офисно-жилых комплексах. Например, в комплексе бизнес-класса с подземным паркингом и торговой галереей, еще не сданном в эксплуатацию и находящемся в районе строящейся станции метро Кутузовский проспект, можно приобрести апартаменты площадью 50-120 кв. м по цене квадратного метра от 175 000 руб. Рядом – парковые зоны, образовательные учреждения, детские сады, посольства.

Примеры конкретных элитных апарт-комплексов в лучших районах Москвы приведены в таблице ниже.

№	Район	Объект	Цена, кв. м
1	Хамовники / Плющиха	«Дом на Плющихе»	2 076 376 руб.
2	Патриаршие пруды / Тверская	Комплекс Art Residence	300 000 руб.
3	Красная Пресня	Резиденция МОНЭ	285 000 руб.
4	Замоскворечье	«Дом на Люсиновской»	250 000 руб.
5	Чистые пруды / Цветной бульвар	Karetny Plaza	1 232 000 руб.
6	Кутузовский проспект	Штаб-квартира на Мосфильмовской	175 000 руб.
7	Арбат / Остоженка	ЖК «Новый Арбат, 32»	$10 506
8	Новослободская / Ленинградский проспект	ЖК «ВТБ Арена Парк»	268 000 руб.

Стоит сказать, что все готовые апартаменты в Москве пригодны для проживания семей с детьми и располагаются в местах с развитой инфраструктурой: в шаговой доступности частные детские сады и школы, магазины и банки, рестораны и развлекательные центры, парки и скверы. К услугам жильцов – собственная стоянка, обычно подземная. Территория в обязательном порядке охраняется. Наиболее востребованы у покупателей варианты апартаментов в ЖК, размещенных в центре столицы, но спрятанных от шумных магистралей и любопытных глаз в уютных скверах и улочках.

Какой бы вариант вы не выбрали, элитные апартаменты – это всегда максимальный уровень комфорта и безопасности, роскоши и эксклюзивности. Успехов вам в приобретении жилья вашей мечты!

Элитные ЖК Пресненского района

В настоящее время в этом районе Москвы представлено около 15 объектов премиум-категории. Каждый из этих ЖК обладает своим неповторимым архитектурным обликом. Минималистичный дизайн с четкими линиями и элементами хай-тек, строгая классика, здания в стиле неоконструктивизма и неоклассицизма – подобрать свой вариант сможет каждый. Причем речь идет не только о продаже апартаментов, но также пентхаусов и панорамных квартир.

Рекомендуем вам обратить внимание на элитный 18-этажный монолитный ЖК «Резиденция МОНЕ». Разработанная известной международной компанией Swanke Hayden Connell Architects (SHCA) архитектурная концепция проекта будет оценена даже самыми претенциозными эстетами и ценителями искусства. На продажу выставлены как апартаменты, так и пентхаусы с панорамными окнами. На территории ЖК предусмотрена детская площадка, кафе, химчистка, аптека, отделение банка, подземный паркинг. Внутри закрытой территории – сад с фонтаном, а в просторном лобби – картинная галерея. Сдача в эксплуатацию намечена на начало 2016 г. Порадует покупателей и цена за квадратный метр – от 285 000 руб. (по информации с сайта объекта).

ОБРАЗОВАНИЕ В МОСКВЕ

Почему нельзя покупать апартаменты для себя?

Почему “квартира” лучше апартаментов?

Для тех, кто хочет приобрести новое жилье, но стеснен в средствах, приобретение апартаментов кажется идеальным выходом сэкономить 1-2 миллиона на покупке. Почему это может быть ошибкой?

Все о покупке апартаментов

Когда читаешь рекламные проспекты фирм-застройщиков, складывается впечатление, что новый вид жилья, т.н. “апартаменты” – чуть ли не лучшее, что придумано человечеством за последние годы в области обеспечения собственным жильем. И дешевле они, и находятся в новых, красивых домах, и много одно – двух комнатных вариантов, и . На этом, пожалуй, все преимущества апартаментов и заканчиваются.

Для сведения упомянем, что жилых помещений с таким названием, как апартаменты в законодательстве НЕТ!

Что такое апартаменты?

Условно говоря – это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе.

Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

• Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
• Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
• Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% – 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
• Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания».
  Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% Для примера – при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% – 50 000 руб., 0,5% – 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» – 0.1% (при стоимости 5 000 000 – всего 5 000 руб.)
• Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
• В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
• Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
• Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник. Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути – это обычная гостиница с отдельными номерами.
• Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
• Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
• При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры – детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
• Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
• Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
• Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
• И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
• Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства

Один из главных рисков — недострой. Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:

Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся).

Примечание:
С июля 2019 года в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесены изменения, по которым застройщики апартаментов юридически приравнены к застройщикам жилых многоквартирных домов. Но при этом, апартаменты к жилью так и не приравняли — они остались коммерческой недвижимостью (источник).

Наиболее частые неудобства:

Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов. В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы.
А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке. В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.
Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы. Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.

● Специалисты не советуют покупать апартаменты как вариант для постоянного личного проживания.

Несколько реальных историй:

Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.

Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.

Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.

Дефекты строителей не исправляются по гарантии – нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.

В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной. В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»

«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».

Аппартаменты для бизнеса:

Сейчас апартаменты покупают в основном не для собственного проживания, а для бизнеса.

Они стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто клали деньги в банк, то сейчас появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса.

Продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы. В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ» – оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания. Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.

✅ Основной вывод:

Апартаменты целесообразно покупать тем, кто хочет получать прибыть со своего вложения. Для постоянного личного проживания этот вариант мало пригоден.