Как выбрать агентство недвижимости правильно и без риска?

Сами с усами: теория и практика принятия жизненно важных решений при покупке недвижимости

Лента новостей

• 11:10 У Билла Клинтона выявили заражение крови
• 10:35 Минздрав выпустил новую версию рекомендаций для лечения коронавируса
• 10:20 ТАСС: в новосибирском Институте лазерной физики проходят обыски
• 09:49 В Якутии вводятся QR-коды для населения
• 09:20 Центр Гамалеи подал документы для постоянной регистрации «Спутника V»
• 08:20 Байден утвердил временное повышение потолка американского госдолга
• 07:50 Силовики сорвали показ фильма «Гарет Джонс» и изъяли технику
• 07:21 В метро Москвы запускают систему оплаты проезда FacePay
• 05:13 Зеленский поедет в Великобританию за кораблями
• 03:57 Британская железнодорожная компания переходит на дизельные локомотивы
• 03:07 Опрос: COVID-19 породил угрозы в адрес ученых
• 02:07 Bloomberg: Путин хочет сэкономить лишние деньги на черный день
• 01:37 В России стартовала перепись населения
• 01:09 Российско-китайские учения «Морское взаимодействие — 2021» стартовали на Дальнем Востоке
• 00:17 Премьер-министр Саксонии: Россия — надежный поставщик газа
• вчера, 23:46 Цена газа в Европе по итогам дня закрепилась выше $1200 за тысячу кубометров
• вчера, 23:15 Подполковник, критиковавший организацию ухода США из Афганистана, предстал перед трибуналом
• вчера, 22:44 ЦБ РФ в среднесрочной перспективе ожидает снижения стоимости энергоресурсов
• вчера, 22:16 Маткапитал на следующий год скорректируют по фактической инфляции
• вчера, 21:42 Собянин не исключил введения краткосрочных ограничений в Москве из-за COVID-19
• вчера, 21:08 Первые звезды Michelin в России и СНГ получили 9 московских ресторанов
• вчера, 21:02 МВФ считает, что инфляционное давление в мире носит временный характер
• вчера, 20:28 Куба упростит въезд для туристов с 15 ноября
• вчера, 19:54 Спутники связи OneWeb, запущенные днем с Восточного, выведены на орбиту
• вчера, 19:21 Ушла из жизни оперная певица Бэла Руденко
• вчера, 18:50 Минюст признал СМИ-иноагентом НКО «Якутия — наше мнение»
• вчера, 18:23 Кабмин ФРГ отверг несоблюдение Россией контрактов на поставки газа
• вчера, 18:20 Навальный номинирован на премию Сахарова
• вчера, 17:52 РФПИ рассказал о результатах комбинации «Спутника Лайт» и AstraZeneca
• вчера, 17:39 Доллар и евро обновили годовой минимум
• вчера, 17:19 ФСИН запросила архив пыток заключенных у Gulagu.net
• вчера, 16:49 Кабмин выделит еще 34 млрд рублей на выплаты семьям с детьми
• вчера, 16:33 Совладельцам холдинга В&В добавили новые обвинения
• вчера, 16:17 Синоптики анонсировали первый снег в Москве
• вчера, 15:59 Верховный суд не отменил приговор Карине Цуркан
• вчера, 15:45 Песков назвал условие перехода к жестким мерам против COVID-19
• вчера, 15:10 Суд арестовал устроившего стрельбу в Перми студента
• вчера, 14:40 Россия в ноябре снова откроет полеты в девять стран
• вчера, 14:20 С космодрома Восточный запустили 36 спутников связи OneWeb
• вчера, 13:58 К Сергею Полонскому подали иск на 700 тысяч рублей за задолженность по парковке
• вчера, 13:39 Песков назвал отказ от вакцинации безответственным и смертельным
• вчера, 13:15 ФСБ задержала 14 человек за финансирование террористов в Сирии
• вчера, 12:44 Новак рассказал о готовности «Северного потока — 2»
• вчера, 12:14 Мурашко позвал ушедших на пенсию врачей на работу
• вчера, 12:10 В России зафиксирован новый максимум заражений коронавирусом
• вчера, 11:47 В КБР и Пензенской области вводят QR-коды
• вчера, 11:17 Дептранс рассказал, кто сидел за рулем Bentley, сбившей ребенка
• вчера, 10:47 Россия объявила амнистию для 158 тысяч мигрантов из Узбекистана
• вчера, 10:17 Главу профсоюза «Альянс врачей» Анастасию Васильеву приговорили к одному году ограничения свободы
• вчера, 09:47 Путин пока не принял решения об участии в выборах в 2024 году

Все новости »

По словам экспертов, самостоятельность в этом вопросе, безусловно, нужна. Однако покупателям следует основываться не только на личных ощущениях, но и на объективных фактах. Какие профессионалы смогут помочь в приобретении подходящей недвижимости?

Фото: АГН «Москва» –>

Недавно ВЦИОМ провел исследование с целью выяснить, как россияне принимают важные решения. Оказалось, что для абсолютного большинства (94%) самым важным аспектом жизни является материальное положение: 65% респондентов отметили, что оно очень важно, а 29% — что скорее важно. На втором и третьем местах расположились ответы о детях: для 92% важны отношения с детьми и для 87% — их воспитание. Замыкают первую пятерку работа (80%) и отношения с мужем/женой или партнером/партнершей (79%).

Так вот, 90% участников опроса считают себя людьми, которые стараются принимать решения самостоятельно; лишь 8% признались в обратном, а 3% вообще не смогли дать точного ответа на этот вопрос. И вот что любопытно: чаще всего россияне советуются с кем-то по поводу семейных отношений (46%), работы (43%) или учебы (41%). При этом в части проведения свободного времени или покупки бытовой техники все проявляют исключительную самостоятельность, а 68% респондентов заявили, что без посторонней помощи принимают решения о серьезных покупках, в список которых входит и недвижимость.

Можно ли назвать подобный подход правильным? Отчасти да, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», идеолог создания платформы Dombook Ирина Доброхотова: даже если приобретенный товар окажется качественным, вряд ли у вас будет полноценное удовлетворение от покупки, если она была выбрана не вами. При этом, как подчеркивает эксперт, принимать решения лучше, основываясь все же не только на личном ощущении, но и на объективных фактах, особенно когда речь идет о покупке жилья.

Ирина Доброхотова председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», идеолог создания платформы Dombook «Конечно, если человек хорошо ориентируется на рынке недвижимости, например, работает в этой сфере, он может сам разобраться в вопросе, но и то не всегда. Если же покупатель не погружен в тему, лучше заранее основательно собрать информацию из разных источников. В первую очередь, из интернета. Тут ему в помощь сайты самих жилых комплексов и сайты-агрегаторы предложений, где есть масса удобных фильтров, по которым даже абсолютно не знакомому с новостройками человеку можно легко найти ЖК. Форумы и так называемые отзовики в основном представляют собой площадки для общения представителей конкурирующих проектов, поэтому там скапливается информация самая необъективная, и распознать честный отзыв незаинтересованного пользователя порой не могут даже профессионалы. Далее: если покупатель подобрал подходящий вариант, не лишним будет узнать информацию о проекте или застройщике у знакомых или родственников, возможно, кто-то уже сталкивался с ним и может рассказать о нюансах сотрудничества. И уже потом логично обратиться в офис продаж намеченного проекта».

Потом, безусловно, встанет вопрос: доверять ли менеджеру по продажам и в какой мере? «Логично, что продавец будет лоббировать тот или иной проект, который ему выгоднее продать, утверждая, что именно он самый лучший и больше всего подходит под запросы покупателя, — признает Ирина Доброхотова. — Это нормально, поскольку мотивация менеджера не только помочь покупателю с выбором, но и заработать на продаже. Поэтому в данном вопросе покупатель должен принимать решение сам, основываясь на полученной ранее информации и тех подробностях, которые он узнал от продавца».

Словом, менеджер по продажам — это скорее гид для покупателя, который может сделать подборку предложений, наиболее отвечающих его запросам, рассказать о доступных ипотечных программах, а также о деталях самой сделки, но принимать решение о том, куда и сколько вкладывать при покупке квартиры, необходимо самому, уверена Ирина Доброхотова.

В элитном сегменте покупатели, которые предпочитают самостоятельный выбор и не готовы с кем-то советоваться, обычно делают это из соображений безопасности и суеверия, делится своими наблюдениями Дмитрий Халин, управляющий партнер компании Savills в России, которая имеет дело с наиболее высокобюджетными клиентами. Покупку недвижимости, как правило, можно отнести к самому крупному приобретению человека, и, по мнению эксперта, вполне понятно, когда покупатель не готов делиться подобной информацией и демонстрировать, что он располагает столь крупным уровнем дохода.

Дмитрий Халин управляющий партнер компании Savills в России «У кого же все-таки стоит спросить совета перед тем, как совершить покупку высокобюджетной недвижимости? Как бы рекламно это ни звучало, совсем не лишним будет проконсультироваться с риелтором, специализирующимся на элитном сегменте. Подобно дизайнеру и архитектору, которые обладают определенной насмотренностью, риелтор владеет пониманием того, как ведут себя покупатели с сопоставимым уровнем дохода, что они выбирают, какие дома считаются более престижными, какие уже вошли в фазу неликвида. Это поможет сделать выбор не только с точки зрения комфортного проживания, но и максимального сохранения средств, благодаря чему спустя несколько лет квартиру можно будет выгодно продать или сдать в аренду».

Впрочем, Дмитрий Халин честно признается, что риелторы далеко не единственные правильные советчики, на высокобюджетном рынке точно. Например, можно обратиться к профессиональным дизайнерам, тем более у многих покупателей элитной недвижимости такие дизайнеры уже есть, они сопровождают их по всем объектам недвижимости.

«Задача дизайнера перед покупкой квартиры без отделки или квартиры, где планируется масштабный ремонт, четко понять, что все пожелания клиента на этой площади могут быть реализованы: число спален, размеры гардеробных, правильно расположенные санузлы, достаточная площадь гостиной, столовой и так далее. Без такой консультации многие клиенты не готовы подтверждать свой интерес к покупке», — подчеркивает эксперт. Но и это, по словам Дмитрия Халина, еще не весь список.

«Далее следуют строительно-технические эксперты. Чаще их привлекают при покупке загородных домов, чтобы убедиться в качестве стройки и в том, что после покупки не придется тратить колоссальные средства на приведение объекта в надлежащее строительное состояние. Немаловажную роль играют профессиональные юристы, поскольку любая сделка на вторичном рынке, а с элитным жильем в особенности, — зона, где требуется правильно структурировать весь процесс. Грамотно оформить документы, подстраховаться в тех местах, где это необходимо, рассчитать сроки — на больших суммах полтора-два месяца задержки сделки являются упущенной выгодой, которая может измеряться несколькими миллионами рублей. Юрист составит дорожную карту сделки, подготовит все документы, при необходимости сопроводит регистрацию и обеспечит правильную передачу квартиры после сделки. Еще одна категория советчиков — финансисты. Зачастую у состоятельных покупателей имеются свои финансисты. Они помогут правильно структурировать оплату по сделке, подтвердить схему используемых взаиморасчетов. Возможные схемы расчетов при покупке недвижимости очень разнообразны, поэтому консультация с таким специалистом бывает полезной».

Завершая перечисление, эксперт считает нужным упомянуть о группе профессионалов, которую рациональные клиенты могут счесть нецелесообразной. Речь идет о специалистах по фэншуй, астрологах, нумерологах. «Зачастую они следуют за состоятельными клиентами и дают свои советы, причем бывают ситуации, когда крупные сделки разваливаются, если клиент не получил их одобрения. Можно относиться к этому с иронией, но для покупателей высокобюджетной недвижимости подобная консультация выступает своеобразной дополнительной психологической поддержкой, а такие специалисты выполняют роль квазипсихолога при принятии достаточно сложного решения», — подчеркивает Дмитрий Халин.

Кстати, а как профессиональные психологи оценивают клиентскую готовность выслушивать и принимать сторонние советы? И кого, с их точки зрения, больше среди покупателей недвижимости: тех, кто лишь считает себя самостоятельным, или тех, кто в действительности является таковым? Об этом Business FM побеседовала с руководителем группы клиентских исследований ГК «А101» Марией Лукашовой:

— Согласно нашим социологическим исследованиям, в 2020 году самостоятельно, не обсуждая ни с кем из партнеров или ближайших родственников, решение купить определенную квартиру приняли 47,6% клиентов группы, а в 2019 году и вовсе 50,5%. С другими членами семьи при этом советовались 46,5% и 41,2% соответственно. При этом, если смотреть на разные целевые аудитории, то квартира для самостоятельного проживания покупается без обсуждений с близкими в 60% случаев, семейные пары с детьми или без них советуются друг с другом примерно в половине случаев. Если квартира покупается для взрослого ребенка или пожилого родственника, его мнение является определяющим в 40% случаев, но по большей части решение принимается на семейном совете. Но это исследования, статистика. Вместе с тем на практике ни один человек за последние как минимум пять лет не купил квартиру полностью самостоятельно, он обязательно с кем-то посоветовался.

— А с кем именно? Что говорит статистика и ваш практический опыт?

— Даже если принципиальное решение принимается единолично, консультации начинаются уже на стадии выбора. Человек оценивает рынок, собирает подходящие варианты квартир в разных ЖК, а потом начинает искать знакомого юриста и риелтора, которые подвергаются серьезному допросу о надежности застройщика, качестве его проектов и репутации на рынке. Так люди страхуют свои финансовые риски в условиях низкой информированности и юридической грамотности. Даже те, кто вроде бы следит за рынком недвижимости, по большей части не понимают концепции тех же эскроу-счетов и ждут подробных разъяснений не от официальных органов власти или представителей девелопера, а от знакомых, которые «все честно и понятно расскажут». Юрист при этом может заниматься транспортным или семейным правом, а риелтор уже лет пять как работать бухгалтером. Но доверия они все равно вызывают больше, чем любой чиновник. Следующими в списке источников информации, если не учитывать интернет, обычно стоят люди, которые живут в построенных домах того же проекта или знают того, кто живет. Это уже более правильная стратегия, которая позволяет потенциальному клиенту хотя бы примерно понять, каково ему будет жить на новом месте. И вот после всех консультаций человек едет в выбранные локации, смотрит на строительство дома, гуляет по району и оценивает доступность нужной инфраструктуры, а потом, как указано в исследованиях, совершенно самостоятельно или после обсуждений с родственниками решает, покупать тут квартиру или нет.

— Ну, в целом все вышесказанное выглядит понятным и логичным.

— Безусловно. В сознании большинства россиян квартира — самая важная и, скорее всего, единственная подобная покупка в жизни. Поэтому человек обычно не оставляет себе права на ошибку. Такое представление о рынке недвижимости сформировалось, собственно, вместе с рынком и обладает тем же уровнем инерции. Рынок развивается, появляются разные форматы квартир, условия их покупки и меры защиты дольщиков от недостроя. Но все это одновременно и усложняет рынок для покупателя, у которого при этом уровень финансовой и юридической грамотности в целом не очень высок, доверие к органам власти и девелоперам тоже, а желания и времени разбираться в сложно написанных законах и других документах обычно нет. Поэтому на помощь призываются те, кто имеет практический опыт и готов им делиться. Всего по совету друзей в духе «попробуй зайди к тем, у них вроде все хорошо» в офисы продаж девелоперов приходит около 36% клиентов.

— Да, но где гарантия, что подобный совет — стопроцентно правильный?

— Никакой гарантии. Советчики могут не учесть запросов человека, или сам человек может забыть спросить о чем-то важном. Но они дают не только практический опыт, но и еще кое-что столь же важное. В условиях высокой, как представляется покупателю, цены ошибки чужой позитивный опыт психологически разгружает человека, снимает часть личной ответственности за решение, которое может оказаться не самым удачным.

За это рынок недвижимости должен сказать своим довольным клиентам большое спасибо, считает эксперт.

Как увеличить продажи недвижимости: 5 эффективных способов

На рынке недвижимости кризисы наступают раз в два года: в 2015 риэлторов массово сокращали, в 2017 закрылось более 4000 агентств, и на 2019 снова эксперты прогнозируют падение спроса. Что делать оставшимся игрокам рынка, чтобы не потерять работу?

Содержание:

Вводите дополнительные услуги и привлекайте партнеров

Как увеличить продажи в агентстве недвижимости, если обращается мало клиентов? Предложите им дополнительные услуги: их вы избавите от забот, а сами получите дополнительный доход.

Например, вы можете:

• Находить арендаторов для инвесторов, которые приобретают под офисы коммерческую недвижимость у вашего агентства, и брать за это дополнительную плату.
• Внедрить услугу доверительного управления. Она будет интересна собственникам, которые живут за границей; тем, кто сдает несколько квартир; инвесторам, сдающим несколько объектов или целые офисные здания. Все они физически не могут работать со своими объектами. Риэлторы вместо них заключают договоры с арендаторами, решают спорные вопросы вплоть до присутствия в суде, следят за оплатой коммунальных услуг, получают оплату (раз в месяц/ полгода/год) и переводят ее собственнику, удерживая свои 10-20%.
• Выводить недвижимость из жилого фонда. Например, владелец квартиры на первом этаже хочет переоборудовать ее в парикмахерскую. По закону это нельзя сделать в жилом помещении, а чтобы присвоить ему статус нежилого, надо собрать огромный пакет документов, походить по инстанциям и не раз заполнить разные заявления. Это долго и сложно. Поэтому если агентство возьмет на себя весь процесс, то клиенты охотно придут. Доход с одной такой сделки составит от 80 000 до 200 000 рублей.

Есть и другие методы — напрямую на вашу прибыль со сделки они не влияют, но помогают заполучить лояльного клиента.

Например, вы можете помогать клиентам с оформлением электронной регистраци и права собственности. Вы просто заключаете партнерство с Росреестром, и через вас ваши клиенты смогут оформить регистрацию в 2 раза дешевле, чем напрямую.

Павел Степанченко, руководитель агентства «Мир недвижимости»:
— Мы подсоединились к серверу электронной регистрации Росреестра. Это можно сделать бесплатно через компании-посредников. Названия говорить не буду — их легко найти в Интернете. За каждую регистрацию вместе с изготовлением электронной подписи участников сделки они берут 2200 рублей. Клиенты, которые приобретают через нас жилье, доплачивают к этой сумме только госпошлину (2000 рублей). Мы ничего в данном случае не имеем — только лояльных клиентов, которые вместо 10 000 (столько стоит услуга в банке) отдали за электронную регистрацию всего 4200 рублей и рассказали об этом своим знакомым. Некоторые обращаются к нам только за электронной регистрацией, не покупая жилье. В этом случае услуга стоит 8000 рублей — то есть с них мы уже берем свою комиссию. Но она все равно меньше, чем в банке.

Еще один способ повысить свой доход — партнерские соглашения с организациями, которые участвуют в сделках с недвижимостью. Риэлторы отправляют к ним своих клиентов и получают от партнеров за это определенную сумму. А клиентам эти партнеры предоставляют скидки на свои услуги. Благодаря такому сервису клиенты становятся лояльными и обращаются в агентство снова, а главное — рекомендуют его знакомым.

Павел Степанченко, руководитель агентства «Мир недвижимости»:
– Хорошо работают партнерские программы. Например, мы заключили договор с кадастровой палатой и строительной фирмой. Когда клиент приобретает у нас земельный участок под возведение дома, мы предлагаем услуги партнеров: замеры для получения разрешения на строительство и скидку на услуги строительной компании. Если требуется — рекомендуем и «своего» оценщика. Также заключили соглашения с банками: нашим клиентам они предоставляют выгодные условия по ипотеке. Были случаи, когда люди сами обращались в банк, и им насчитывали ежемесячный платеж в 20 000 рублей, а через нас — 16 000! Иногда связываемся с банком-партнером для получения консультации по телефону или онлайн. И клиенту не надо никуда идти. Люди охотно приходят к нам, так как знают, что получат услуги в «одном окне» и не будут бегать по инстанциям.

По словам нашего эксперта, в его агентстве после введения дополнительных услуг и партнерских программ поток клиентов увеличился примерно на 15-20%.

С кем еще могут сотрудничать агентства недвижимости:

• Страховые компании. АН предлагает страхование недвижимости своему клиенту прямо в офисе, либо советует обратиться в партнерскую компанию. Клиент получает скидки на страховку, а агентство — бонусы от партнера за каждый страховой полис.

• Застройщики. АН рекламирует строящиеся объекты и ищет покупателей, рассказывая им о скидках от разных застройщиков. Покупатели получают это сравнение от агентов и выбирают более выгодный вариант. Получается, что агентство помогает клиентам купить жилье дешевле, а застройщикам — привести заинтересованных покупателей. При этом комиссию риэлтору платит застройщик. Для клиента услуги риэлтора бесплатны.

• Дизайнерские компании. Такая же схема, как со строительной бригадой: агентство рекомендует услуги дизайнера со скидкой и получает комиссию от дизайнеров за каждого приведенного клиента.

Выбирайте правильные рекламные каналы

По словам маркетолога агентства «РСВ-реклама» Дмитрия Шлёнкина, который специализируется на недвижимости, для продвижения квартир, домов или офисов маркетологи используют около 90 рекламных каналов. Чтобы выбрать самые эффективные, сначала надо определить характеристики объекта:

• тип недвижимости (жилая, коммерческая и т.д.),
• сегмент (эконом-класс, бизнес-класс, элитная, лакшери и т.д.),
• локация (место, где находится объект).

Билборды и реклама на транспорте подходят для продвижения элитных объектов или крупных застроек — например, новых жилищных комплексов. Располагаются они недалеко от самих объектов или вблизи работы/ мест отдыха потенциальных клиентов, иначе они ее не увидят, а вы зря потратите деньги.

По статистике, запоминаемость рекламы на билбордахсоставляет 29%

Для квартир эконом-класса более эффективна реклама в городских газетах, на остановках и возле подъездов. Если объект покупается, то клейте объявления в том районе, где хотите его приобрести. Если продаете, то старайтесь охватить как можно больше мест, ведь люди, живущие в центре, могут искать жилье в спальном районе и наоборот.

По статистике, эффективность рекламы на подъездах доходит до 95%!

Онлайн-маркетинг подходит для любого типа недвижимости. По статистике за 2018 год, наиболее эффективно работают контекстная реклама, соцсети и сайты-агрегаторы.

Дмитрий Шлёнкин, маркетолог компании «РСВ-реклама»:
— Чтобы увеличить продажи недвижимости за счет онлайн-маркетинга, нужно просчитать выгоду от каналов рекламы. Например, если реклама в Facebook за 20 тысяч рублей дает 20 звонков, а на сайтах недвижимости за ту же сумму — 30, то вкладывайтесь во второй вариант — он выгоднее. При настройке рекламы в Яндекс. Директ надо учитывать локацию объекта, чтобы не ошибиться в расчетах. Допустим, вы просчитали, что за 20 тысяч эта площадка принесет 40 звонков, но не учли, что объект расположен в новом ЖК. Это значит, что по количеству объявлений придется конкурировать с застройщиком, который вкладывает в рекламу огромные деньги, и его объявлений в Директе будет гораздо больше. Парочку ваших могут просто не увидеть.

А вы уверены, что ваша реклама эффективна? Лучше не прикидывать, а проанализировать соотношение затрат и прибыли от ваших объявлений. Закажите профессиональный аудит у бизнес-аналитиков: они проверят ваши бизнес-процессы и подскажут, как эффективно распределять рекламный бюджет и как исправить имеющиеся ошибки. Просто заполните форму и дождитесь обратного звонка.

Закажите бесплатный аудит бизнеса

Обновляйте штат

Риэлторы должны чувствовать дух соревнования. Это мотивирует их на поиск клиентов и приводит к увеличению продаж недвижимости. Поэтому не бойтесь нанять больше агентов, чтобы все вместе они стали заключать больше сделок. При этом не бойтесь и увольнять ленивых сотрудников, которые тянут продажи вниз.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
— Жалеть неэффективных агентов и одинаково относиться ко всем — гиблое дело. Тогда «звезды» уйдут сами, потому что они чувствуют себя успешными на фоне двоечника. Обязательно ведите публичный рейтинг агентов, чтобы им хотелось соревноваться друг с другом по количеству и сумме сделок.

Освойте кэшбэк в недвижимости

До недавнего времени программы с кэшбэком в недвижимости были доступны только застройщикам. Например, покупатели квартир в московском ЖК «Парк Рублево» после оформления сделки получали возврат до 3 млн рублей и могли на них купить место на парковке или кладовую на территории жилищного комплекса. А компания «Группа ЛСР» делала скидку до 1,5 млн рублей, если вместе с квартирой клиенты приобретали место в паркинге.

Недавно появился новый сервис по продаже недвижимости Enjoy Home, с помощью которого продавцам и покупателям возвращается часть денег с каждой сделки. На платформе продаются и новостройки, и вторичное жилье, и она подходит риэлторам.

Как это работает. Риэлтор покупает на платформе личный кабинет, размещает объекты и сам назначает сумму, которую готов отдать продавцу или покупателю со сделки. Эта сумма берется из его собственной комиссии. После проведения сделки клиент получает бонусную карту с начисленными деньгами. Картой можно оплачивать покупки в магазинах-партнерах сервиса. Как только он начнет это делать, агент будет получать от магазинов свои проценты в деньгах.

В чем выгода агентства.

• Покупатель, получивший кэшбэк через АН, становится лояльным и продолжает дальше с ним работать
• Заключается больше эксклюзивных договоров
• Легко контролировать агентов. Если объект зарегистрирован на платформе, то они не смогут продать его в тайне от агентства и забрать всю комиссию себе, как это иногда бывает
• Уменьшаются затраты на рекламу. Все объекты агентства рекламируется на платформе, которую посещают более 100 тысяч человек в месяц

Если агентство или частный риэлтор обладает более-менее крупным капиталом, то можно использовать сервис с умом и превратить его в источник пассивного дохода.

Олег Свиридов, партнер Enjoy Home:
— Крупному АН выгодно приобретать франшизу Enjoy Home. Тогда у него появится 50 личных кабинетов. Это своего рода аккаунты, в которых совершаются сделки. Их можно распродать маленьким агентствам или частным риэлторам. Тогда с каждой сделки, совершенной ими через сервис, этому крупному АН, как владельцу франшизы, будут автоматически поступать бонусы.

Используйте CRM-системы

В сфере недвижимости становятся все популярнее CRM-системы. Агентства их внедряют, чтобы автоматизировать процессы и повысить прибыль.

Ильдар Хусаинов, руководитель АН «Этажи» для издания «РБК. Тюмень»:
– Те агентства, которые не пользуются CRM-системами, как правило, не соблюдают сроков в общении с клиентами. У них слабые методики продаж, не прописаны стандарты и регламенты поведения агентов. Из-за слабой автоматизации бизнес-процессов такие агентства теряют клиентов и проигрывают конкурентам.

Что такого в этих системах, раз их внедряют самые крупные участники рынка? Расскажем об этом на примере отраслевой системы SalesapCRM.

• Все клиенты, объекты, заявки и сделки собираются на одной платформе. Больше не надо открывать кучу программ и подсматривать в блокнот.

• Она делает за вас почти всю работу: выкладывает объявления, оформляет презентации объектов, ищет нужные квартиры на внешних сайтах. А вот так CRM подбирает квартиры по заявке из внутренней базы объектов:

Подбор объектов из базы агентства в SalesapCRM

Увеличить продажи недвижимости несложно, если завести партнеров, пересмотреть эффективность рекламы и освоить новые сервисы. Автоматизация работы поможет не терять клиентов и экономить время. Не бойтесь потратить деньги на технологии — поработайте в SalesapCRM бесплатно в течение 7 дней. Для этого всего лишь зарегистрируйтесь в системе. Это и есть один из главных секретов успеха: пока конкуренты думают, вы уже делаете.

Автор: Елена Зайцева

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

• checkединая база объектов недвижимости;
• checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
• checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
• checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
• checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
• checkуправление клиентами, задачами и сделками,
• checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 3.3 / 5. Количество оценок: 3

Как выбрать агентство недвижимости правильно и без риска?

Полезные советы по покупке и продаже объектов недвижимости

• Покупка и продажа квартир
• Покупка и продажа домов
• Покупка и продажа дач
• Покупка и продажа участков
• Покупка и продажа коттеджей
• Покупка и продажа другой недвижимости
• Юридические вопросы
• Финансовые вопросы
• Новости и события нашей компании

Ребенок может владеть недвижимостью наравне со взрослыми. Единст

К нам часто обращаются клиенты с вопросами о том, как быстро прода

Что в российском законодательстве написано о продаже дома без зе�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

Как найти хорошего риэлтора – ТОП-5 советов по выбору и проверке агентства недвижимости

• Рубрика: Юридические вопросы

Как найти риэлтора для быстрой продажи, удачной покупки квартиры, дома или других объектов? В обязанности посредников входит не только подбор вариантов, но и их проверка, ведение переговоров и многое другое. Индивидуальный подход позволяет создать хорошие условия и минимизировать риски при сделках. Именно поэтому так важно правильно выбрать риэлтерскую контору. Советы, приведенные в этой статье, помогут вам подобрать надежное агентство недвижимости в СПб и других городах, сотрудничество с которым будет не только безопасным, но выгодным.

Простые способы найти хорошего риэлтора

Агенты по недвижимости не просто находят продавцов или покупателей, они сопровождают нанимателя до полного завершения сделки. Профессиональные риэлторы также предоставляют помощь в юридических и финансовых вопросах, касающихся проекта

ТОП 5 советов по выбору агентства недвижимости

Если вы сомневаетесь, как выбрать агентство недвижимости правильно и распознать мошенников, ознакомьтесь с простыми, но действенными советами. Не сложный алгоритм займет немного времени, при этом найденные риэлторы гарантированно справятся с поставленными задачами.

Совет 1. Избегайте сотрудничества с агентами-одиночками

Рынок недвижимости переполнен предложениями, что обусловило появление большого числа риэлторов, работающих не через фирмы, а от себя. К сожалению, такие посредники не редко нарушают условия сделки в погоне за наживой.

Так как заранее проверить агента по недвижимости ведущего деятельность в одиночку практически невозможно, вы рискуете попасть на «черного» риэлтора. Крупные компании следят за безупречностью своей репутации, а списки всех проведенных сделок являются подлинными.

Сотрудничайте с агентствами, следящими за профпригодностью сотрудников

Совет 2. Выбирайте агентство, существующее долгое время

Предпочтение отдается организациям, ведущим деятельность не один год. Но стоит быть внимательным, поскольку некоторые компании часто привлекают к работе новичков, чей опыт в совершении сделок оставляет желать лучшего. Надежные агентства предлагают своим клиентам:

• Подбор объектов в соответствии с запросами и пожеланиями покупателей.
• Рекламу и грамотную презентацию недвижимости при продаже.
• Проверку юридической чистоты сделки.
• Ведение переговоров с целью получения наиболее выгодных условий для клиента.
• Документальное оформление сделок аренды, купли-продажи, прочего.
• Организацию взаиморасчетов и передачу квартиры/дома новому владельцу.

Выбирайте АН, предоставляющие широкий спектр услуг

Реклама крупных АН ненавязчива, они известны благодаря своей репутации. Кроме аренды или купли-продажи жилых и коммерческих помещений такие организации предоставляют консультации и помощь в оформлении различной документации

Совет 3. Изучайте отзывы клиентов в сети и на специализированных форумах

Перед тем как выбрать надежное агентство недвижимости для продажи квартиры, придется изучить немало форумов и тематических сайтов. На них вы можете ознакомиться с перечнем предоставляемых услуг. Также на подобных ресурсах есть и отзывы об агентстве недвижимости, которые раскрывают все нюансы сотрудничества.

Помните, если клиенты остались недовольны работой риэлтора, они обязательно напишут об этом на сайте. Поэтому если на десять положительных отзывов вам попадется один или два отрицательных, это весьма хороший результат.

Совет 4. Обращайте внимание на профессионализм агента при встрече

Чтобы понять, как выбрать риэлтора необходимо встречаться с кандидатами лично. При прямом общении вы сможете быстро понять, насколько специалист владеет вопросом. Не стоит делать ставку на возраст, поскольку о профессионализме посредника говорит только количество закрытых им сделок.

Встречайтесь с риэлторами лично

Хорошие агенты всегда востребованы, одновременно они могут вести от трех до пяти сделок. При этом количество реализуемых проектов не отражается на их качестве

Совет 5. Прислушивайтесь к мнению друзей и знакомых

Как ищут риэлтора те, кто не хочет изучать множество статей и отзывов? Здесь вступает в силу «сарафанное радио». Поинтересуйтесь у окружающих, с кем они сотрудничали. Поверьте, вам никогда не посоветуют фирму, чьей работой они остались недовольны.

Как можно проверить агентство недвижимости

Как проверить агентство недвижимости на чистоту, если его деятельность вызывает у вас сомнения? Обязательно поинтересуйтесь, есть ли у компании следующие документы:

• Свидетельство о регистрации в соответствующих органах. Легальные организации сами предлагают своим клиентам ознакомиться с пакетом бумаг, подтверждающим их законность.
• Свидетельство о членстве в Гильдии Риэлторов. Наличие таких документов говорит о том, что компания ведет практику согласно регламентированным нормам и стандартам. Кроме того, в случае каких-либо споров, вы всегда сможете обратиться в высшую инстанцию за законным урегулированием вопроса.

Если вы не знаете, как проверить риэлтора, попросите его представить документы об открытии ИП. Они должны быть обязательно, в подтверждение его легальности. Частные специалисты также могут быть членами ГР, что подтверждается свидетельствами.

Ознакомьтесь с документами, подтверждающими легальность деятельности агентства недвижимости

Успешные агентства имеют большое число наград, грамот и сертификатов. Они участвуют в различных выставках, симпозиумах и семинарах. Результаты такой деятельности служат для компании дополнительной рекламой

Это наиболее простые варианты, как найти агентство недвижимости с добросовестными риэлторами. Обратите внимание, что все условия сотрудничества (сроки, оплата, прочее) прописываются в договоре. Внести коррективы можно до его подписания.

Если вы хотите продать недвижимость на самых выгодных условиях, обращайтесь к специалистам АН «Колизей». Мы не только расскажем, как это сделать, но и поможем в оформлении. Звоните прямо сейчас!

Выбивает автомат в щитке – как определить, где происходит замыкание

Отправим материал на почту

• Причины срабатывания автоматического выключателя
• Причина №1 – перегрузка в домашней сети
• Причина №2 – неисправность бытовых приборов
• Причина №3 – неисправность AB
• Причина №4 – замыкание проводки
• Другие причины
• Заключение

Если выбило автомат в щитке, то этому можно дать только два разумных объяснения: где-то происходит короткое замыкание или возникает перегрузка в домашней сети. Конечно, устранение такой неполадки не терпит отлагательств, ведь жизнь современного homo sapiens неразрывно связана с электроэнергией на всех уровнях его деятельности (или бездеятельности). Чтобы определить место неисправности (причину аварии) нужно обладать пониманием ситуации – ясно представлять себе те участки, где это могло произойти.

Причины срабатывания автоматического выключателя

Может быть по крайней мере четыре основных причины, по которым вышибает автомат на электрическом щитке квартиры или дома. Ниже мы разберем эти ситуации по отдельности и рассмотрим способы устранения неполадок.

Причина №1 – перегрузка в домашней сети

Когда наблюдается перегрузка электрической цепи, то чаще всего выбивает вводной автомат, хотя это не обязательный показатель – все зависит от количества ампер на входном (основном) автомате и предохранительных устройств других цепей квартирной (домашней) электроустановки. Например, если вышибает 16 A автомат на входе, значит, остальные устройства имеют либо больший, либо одинаковый ампераж. Когда одинаковое количество ампер на всех автоматах, то защита работает неоднозначно, особенно при перегрузке, но, скорее всего, сработает более старый по сроку эксплуатации автомат.

Если выбивает вводный автомат, когда вы пытаетесь использовать в домашней сети электросварку, то в этом нет ничего удивительного – прибор попросту выполняет свою работу. Такая же ситуация может возникнуть, когда одновременно включены несколько бытовых электроприборов, например, бойлер, стиральная машина-автомат, духовка и т.п. По сути, AB защищает проводку от перегрева, но при этом он не понимает, действительно ли жилы нагрелись до такой степени, что это грозит оплавлением изоляции. Возможен такой вариант, что ваша домашняя разводка способна выдержать гораздо больше нагрузки, но у автомата этот показатель ограничен 16-ю амперами.

Это говорит о том, что необходимо заменить автоматы, как минимум, на 20-амперные и тогда проблема с перегрузкой будет решена. Но есть ли необходимость менять всю защиту, которая установлена в вашем электрическом щитке? Конечно, нет. В первую очередь, это касается вводного (общего) автомата, для которого 16 A оказалось недостаточно. Кроме него следует поменять AB на группу розеток, к которым обычно подключают мощные бытовые приборы. Таких цепей может быть две или три, так что менять защитное устройство нужно на каждую из них.

Не пытайтесь заменить внутренние автоматы на более мощные, оставив при этом вводный AB с прежним током. Подобное действие ничего не изменит, и общий автомат при перегрузке по-прежнему будет размыкать цепь.

Причина №2 – неисправность бытовых приборов

Вырубает вводный автомат в щитке в тех случаях, когда вы подключаете в сеть неисправные бытовые приборы. При этом может возникнуть неоднозначная ситуация, например, включили электрочайник или утюг, и в первые несколько секунд или даже минут все хорошо, но потом срабатывает защита. Вы выключаете этот прибор и все опять нормально, а при его подключении наблюдается все та же картина короткого замыкания в замедленном действии, но это только видимость, так как медленного КЗ не бывает. Так что же происходит, перегрузка сети или все-таки КЗ?

В нагревательных бытовых приборах может быть неисправной проводка, то есть изоляция на жилах от постоянного движения (утюг, фен) или перегрева разрушается. Получается, что короткое замыкание происходит не сразу, а лишь тогда, когда вы двигаете проводом или жилы чуть-чуть расширились от нагрева. Проблематичность такой ситуации в том, что жилы у шнура на электроприборе витые и КЗ может произойти от прикосновения одного волоска. При этом на щитке вырубает автоматы, но сам волосок обгорает и замыкание исчезает само по себе. То есть, если вы включите этот прибор заново – ничего не произойдет.

Видео описание

Автоматический выключатель: проверка при КЗ.

Безусловно, когда вы включает в розетку какой-либо из бытовых приборов и при этом сразу вырубает автомат, то все понятно – это устройство больше включать нельзя, так как оно нуждается в ремонте. Но как быть в случаях, описанных в предыдущем абзаце? Такой прибор обязательно нужно разбирать и искать причину короткого замыкания. Даже если там обгорел только волосок от шнура подключения, такое можно определить визуально, так как бесследно эти вещи не проходят.

Рекомендация: неисправность, вызывающую короткое замыкание в бытовом электроприборе, лучше всего искать мультиметром (тестером – ампервольтомметром).

Причина №3 – неисправность AB

Есть еще одна проблема, когда вырубает вводный автомат в щитке из-за его неисправности или износа. Это, хоть и очень редко, но все-таки случается, и никогда не следует сбрасывать такую возможность со счетов. То есть, срабатывание защиты в таком случае может выглядеть по-разному, например, AB обгорает, как это показано на верхней фотографии, и тогда все понятно – требуется замена. Но также внешние признаки неисправности могут отсутствовать, и тогда приходится поломать голову над происходящим. Как бы там ни было, дефект у прибора может возникнуть от регулярного (частого) срабатывания защиты, либо он долгое время проработал на пределе своих возможностей. Иногда даже случается такое, что AB либо не работает, либо выбивает чуть ли не сразу после его установки. Так что же происходит?

Из-за подгорания клемм может возникать несанкционированное срабатывание защиты, то есть контакты получаются толще, чем нужно, и AB срабатывает задолго до использования пределов собственных возможностей. Проверить такой автомат можно очень просто: возьмите пассатижи с проверенной изоляцией ручек, кусок медной проволоки сечением не более 0,75 мм и после того, как произойдет отключение, замкните верхнюю и нижнюю клемму прибора. Если медь не перегорит в течение 3-5 секунд, значит, проблема заключается именно в автомате и его нужно менять.

Причина №4 – замыкание проводки

Есть также вероятность короткого замыкания в электропроводке дома или квартиры и это, пожалуй, наиболее серьезная проблема, из-за которой срабатывает автоматическая защита. Причин, по которым возникает КЗ немало, но суть при этом одна: в каком-то месте нулевой и фазный провод соединились прямым контактом. К сожалению, не всегда удается выяснить, где именно произошла авария, и что данная проблема в самом деле возникла из-за этого. Установить такую причину, если нет визуальных указателей, можно таким же способом, как и проверка автомата: замкнуть верхнюю и нижнюю клеммы медной проволокой сечением не более 0,75 мм (если КЗ на проводке, проволока сразу сгорит).

Но такое жесткое тестирование – это крайний вариант и его лучше использовать только тем людям, кто хоть немного искушен в электрике. Если поступать по правилам, то для такой проверки используется тестер типа ампервольтомметра (можно даже мультиметр). Для этого отключите абсолютно все бытовые приборы из розеток и переведите все выключатели освещения в положение «выкл», чтобы цепь была чистой (любой включенный электроприбор её замыкает). Поставьте указатель мультиметра на какую-либо из отметок для измерения сопротивления (там есть значок Ω) – все эти функции ищите посредине внизу (на дисплее должна высветиться цифра «1»). Вставьте измерительные провода в верхний и средний разъем, а затем закоротите оба конца – показания будут ниже единицы, ближе к нулю (если показания изменились в таком порядке, значит, вы все сделали правильно).

Видео описание

Выбивает автомат в электрощите: причины, как устранить своими руками.

Начинайте проверять наличие короткого замыкания от счетчика, то есть, если КЗ присутствует, то на дисплее показания будут понижаться в сторону нуля. Теперь нужно выяснить, в какой именно цепи присутствует короткое, и для этого отключите все автоматы, а затем включайте их по одному, начиная с вводного, пока на дисплее значение «!» не изменится в меньшую сторону. Например, если это произойдет в цепи группы розеток, то придется вскрывать их по одной, пока не пропадет КЗ. Если не в одной из розеток нет замыкания, но тестер его определяет, значит, дело в проводке, ведущей от щитка к группе розеток. Конечно, не всегда можно легко добраться до провода – иногда приходится доставать его из стены, разрушая штукатурку, но другого выхода нет.

Возможны и другие варианты возникновения короткого замыкания, но это в тех случаях, когда в разводке существуют скрутки, которые обычно бывают в распределительной коробке (дозе) или даже прямо в штукатурке. Конечно, в дозе легче найти проблему, так как там достаточно попросту открыть коробку и все провода станут доступными для визуального осмотра. Короткое там, как правило, происходит из-за оплавления изоляции, если используют не тряпичную, а виниловую ленту. Также скрутка может закоротить в штукатурке и если это не проявилось на поверхности стены в виде черного пятна, то придется доставать старый провод, хотя электрики его, как правило, «хоронят» и рядом прокладывают новый.

Другие причины

Помимо основных четырех причин, указанных выше, из-за которых выбивает автоматы, могут быть и другие, встречающиеся крайне редко, но о них тоже следует знать. Если ни один из четырех перечисленных выше пунктов не подходит под вашу ситуацию, то не мешало бы проверить правильность подключения автоматов и сборки щитка. Как вы понимаете, вводный или общий AB отвечает за все остальную защиту, то есть от него не должна быть подключена ни одна розетка или осветительный прибор и это обязательное условие, хотя ним часто пренебрегают. Все автоматы, отвечающие за другие цепи, подключаются от вводного прибора. В свою очередь, к каждому групповому автомату тоже не должны быть подключены никакие другие провода, так как это может привести к разным нежелательным последствиям, в том числе, и срабатыванию AB.

Еще есть вероятность выбивания автомата при перегорании обычной лампы накаливания – защита воспринимает это, как короткое замыкание или перегрузку сети (непонятно). Но это не на что не повлияет – после такой мелкой аварии автомат будет работать правильно, без сбоев. Похожая ситуация может возникнуть с ТЭНовыми или открытыми спиральными электроплитками, но и здесь все сразу нормализуется.

AB может срабатывать при подключении стабилизатора в групповую цепь до или после вводного автомата. Проблема здесь, как правило, заключается в неправильном подключении и вам просто нужно внимательней перечитать инструкцию от завода-производителя. Похожая проблема может возникнуть, когда вы захотите использовать источник бесперебойного питания для своего домашнего компьютера. Здесь тоже важно следовать указаниям, указывающим на порядок подключения прибора в цепь.

Видео описание

Что делать, если выбивает автомат?

Заключение

Безусловно, такая проблема, когда по непонятным причинам выбивает автомат, может основательно испортить расположение духа, но не стоит нервничать – внимательно прочитайте эту статью и проанализируйте свою ситуацию. Решение найдется в любом случае, и если вы способны установить розетку или включатель своими руками, то справитесь и с этой проблемой, не прибегая к помощи электрика.

Что делать если выбило автомат и он больше не включается

При покупке современных автоматических выключателей требуется знать, что ремонту они не подлежат, поскольку изготавливаются в литом корпусе, детали не взаимозаменяемые. Приобрести новые электротехнические устройства не составляет труда – они продаются в любом строительном магазине и стоимость их весьма демократичная.

1. Как работает автоматический выключатель
2. Основные проблемы
3. Устройство выбивает без видимых причин
4. Срабатывание при включении нагрузки
5. Автомат не включается
6. Заклинил рычаг
7. При КЗ не отключается автомат
8. Причины выбивания автомата
9. Дефект автомата
10. Неисправные бытовые приборы
11. Некорректная работа осветительных приборов
12. Дефекты в электропроводке
13. Как продлить жизнь автоматическому выключателю
14. Проверка автоматического выключателя

Как работает автоматический выключатель

Прежде чем выяснить основные причины, по которым автоматические выключатели выходят из строя, рекомендуется ознакомиться с устройством и принципом работы агрегата. В состав автомата входит несколько электромагнитных разъединителей, тепловых разъединителей и силовых контактов.

Особенность теплового разъединителя сводится к медленному срабатыванию при превышении номинального тока. Электромагнитное устройство срабатывает за доли секунды при превышении тока или коротком замыкании.

Основные проблемы

В состав конструкции входит небольшое количество деталей. Владельцы автоматических выключателей сталкиваются с тремя основными видами поломок:

• выбивает;
• не взводится;
• не выключается.

Если регулярно выбивает автомат, это может свидетельствовать о резком исчезновении напряжения или же при включении мощного бытового прибора одна из цепей отключается от питающей магистрали. Не включаться автомат может также по следующим причинам:

• От автомата отгорели провода или попросту оплавились.
• Не взводится рычаг по той причине, что его заклинило.
• При взведении рычага он сразу же опускается вниз, напряжение не появляется вовсе или появляется на короткий промежуток времени.

Все перечисленные неисправности требуют незамедлительного решения, в противном случае повышается вероятность возгорания.

Устройство выбивает без видимых причин

Одна из причин выбивания автомата — скачки напряжения

Регулярно автомат может отключаться из-за скачков напряжения в питающей сети или в результате некорректной работы теплового разъединителя. Первую проблему поможет устранить лишь стабилизатор напряжения, монтируемый по входу до автомата, но это требует больших финансовых затрат. Причиной отключения по тепловому разъединителю становится продолжительное, но незначительное отклонение по величине номинального тока.

Как правило, это свидетельствует не о поломке электротехнического устройства, а о его неправильном использовании. Например, если автомат трещит, гудит или неприятно пахнет – он перегружен. Также причиной может быть размыкание контактов.

Для устранения проблемы можно попробовать проверить затяжку провода и при необходимости достать его для очищения контактов от нагара и окислов, далее – затянуть заново. Без предварительной разборки автомата решить проблему не удастся. Если нет возможности провести процедуру, лучше приобрести новое устройство.

Срабатывание при включении нагрузки

Поврежденная изоляция кабеля

Если автомат ведет себя некорректно при включении определенного бытового или осветительного прибора, проблема кроется в самом устройстве или проводе, ведущем к источнику проблемы. Короткое замыкание возникает в результате нарушения целостности изоляционного слоя кабеля.

Для решения проблемы требуется провести диагностику, основной кабель линии заменить временным. Если это помогло, предстоит полностью проверять проводку по дому и модернизировать или заменять ее.

Автомат не включается

Если человек пытается поднять рычаг, и он автоматически вновь опускается вниз, это может свидетельствовать о наличии КЗ или механическом износе рабочий узлов агрегата. Убедиться в этом можно достаточно просто – следует прозвонить питающую фазу на ноль индикаторной отверткой или омметром. Для решения проблемы восстанавливают изоляционный слой или производят замену кабеля, если же отсутствует КЗ, потребуется полная замена оборудования.

Заклинил рычаг

Встречается проблема, когда просто не удается сдвинуть рычаг с нижнего положения. Объяснение этому одно – заклинило механизм привода контактов. Образоваться проблема может в результате отключения устройства под нагрузкой или брызги заклинили подвижный контакт, образовалась сильная дуга. Как правило, для решения проблемы требуется устанавливать новый автомат.

При КЗ не отключается автомат

Существует две наиболее распространенные причины, по которым отсутствует реакция на КЗ:

• Заклинил или вышел из строя механизм электромагнитного разъединителя.
• Залипли контакты в результате перегревания и формирования дуг при размыканиях.

Для устранения проблемы требуется монтировать новый автомат.

Причины выбивания автомата

Чтобы автомат корректно работал, при покупке нужно изучать маркировку, выяснять, подходят ли параметры

Выделяют 5 основных причин, по которым выбивает автомат в квартире, и он не включается:

• В электрической проводке произошло короткое замыкание.
• Перегрузка электрической магистрали.
• Неисправность осветительных приборов или одного из них.
• Поломка автоматического выключателя.
• Некорректная работа одного из электрических приборов.

Дефект автомата

Вероятность, что был приобретен и установлен прибор с дефектами, ничтожно мала, особенно если предпочтение было отдано брендовым моделям. Единственный действенный способ проверить работоспособность автомата, установить на его место новый. Если новое устройство также выбивает, причина кроется совершенно в другом.

Как и другие электротехнические приборы, автоматический выключатель имеет свой эксплуатационный срок. Износ составляющих приводит к снижению производительности и ухудшению технических характеристик.

Неисправные бытовые приборы

Причиной выбивания автомата также может являться бытовая техника. Убедиться в этом можно следующими способами:

1. Изъять из розеток все подключенные бытовые приборы.
2. Если автомат не выбило, постепенно нужно подключать по одному электротехническому устройству.
3. Как только автомат отключится, будет понятно, какой из приборов неисправен.

Если некоторая бытовая техника подключена напрямую, например, посудомоечные машины или кондиционеры, обесточить их можно только в распределительном щитке.

Некорректная работа осветительных приборов

Если автомат выбивает при включении света, нужно проверить лампочки и патроны

Встречаются ситуации, когда автомат выбивает с включением осветительного прибора. Это свидетельствует о неисправности люстры.

• Замыкание в цоколе лампы. Выкручивают все лампочки и поочередно подключают.
• Плохой контакт между проводкой внутри люстры и питающей токопроводящей жилой.

Со стремительным ростом популярности светодиодных ламп становится распространенной проблема выбивания автоматов. Обусловлено это наличием трансформатора, предназначенного для работы на 12 вольт. Для решения проблемы нужно установить новый осветительный прибор или приобрести другой трансформатор.

Дефекты в электропроводке

Если причина в проводке, проблемы может быть две:

• Износ изоляционного материала в проводнике.
• Плохие контакты.

Первый случай в сравнении со вторым более сложный. Как правило, он касается и короткого замыкания. Найти участок КЗ без специального оборудования невозможно. В последнем случае достаточно разобрать розетку и почистить контакты.

Как продлить жизнь автоматическому выключателю

Чтобы продлить эксплуатационный срок автоматического выключателя, требуется руководствоваться двумя простыми советами:

• Нельзя выключать устройство, которое находится под нагрузкой.
• Нельзя перегружать защищаемую линию током выше номинального.

Когда по контактам протекает ток, и их собираются разъединить, образуется дуга. В результате сокращается эксплуатационный период оборудования, контакты быстро выходят из строя и обугливаются.

Проверка автоматического выключателя

Убедиться в работоспособности автоматического выключателя можно самостоятельно без использования специального оборудования. Для этого придерживаются следующего алгоритма действий:

1. Полностью обесточить щиток в квартире, офисе, загородном доме и т.д.
2. Обесточить автоматический выключатель.
3. Приступить к регулированию рычажка автомата. Его включение и отключение должно сопровождаться характерным щелчком.

Если никаких звуков не исходит, прибор неисправен и требуется его замена. Если же звук слышен, требуется измерить уровень сопротивления на клеммах между выключателями. При включенном положении значение должно быть приближено к нулю, а при выключенном, напротив, к бесконечности.

Автоматический выключатель – это чрезвычайно удобная и функциональная электротехническая деталь, которая делает использование электроэнергии более безопасной. Приобретать их рекомендуется в специализированных магазинах, где продается только сертифицированная и оригинальная продукция.

Почему выбивает пробки или автомат в квартире?

Что делать, если у вас в квартире отключился автоматический выключатель? Раньше говорили – “сгорели пробки” или “выбило счетчик” .

Стоит ли тут же бежать к эл.щитку, чтобы попытаться включить его вновь, и что делать, если он не включается?

Давайте рассмотрим все варианты как можно решить эту проблему.

Не лезьте под напряжение самостоятельно!

главные причины аварийного отключения и как их определить без приборов

как отличить короткое замыкание от перегрузки?

когда нужно менять автомат на другой?

все включено, а света в квартире все равно нет – что делать в этом случае?

Причин может быть несколько, от незначительных, которые решаются буквально за пару минут, до вполне себе проблемных, когда приходится срывать обои и долбить заново штукатурку.

Итак, первым делом идем к электрощитку.

А тем более пытаться насильно удержать флажок в верхнем положении. Есть и такие советчики

Отключился ведь он не просто так. Вполне возможно, что у вас повреждение непосредственно в щитовой – спеклись отходящие провода или замкнули на корпус, либо подгорел сам выключатель.

При его принудительном включении вы тем самым создадите повторное короткое замыкание, которое может привести к гораздо более серьезным последствиям. И все это произойдет буквально у вас “под носом”.

Пострадаете вы или нет, тут уже вопрос случая.

Поэтому первое, что нужно сделать при отключении автомата – внимательно осмотреть щиток и сам выключатель.

Если у вас стоит пластрон (защитная пластина), защищающий все контакты оборудования, то аккуратно откручиваете отверткой винты по углам и снимаете его.

В многоэтажной щитовой тоже встречается такая защита.

Без демонтажа пластрона вы попросту ничего не увидите, что у вас происходит внутри. Вот такая картинка может наблюдаться на клеммах автомата.

При этом снаружи, где находится “флажок” – все будет идеально.

Именно поэтому старые электрики до сих пор с теплотой вспоминают “пробки”. Они всегда надежно срабатывали за счет калиброванной плавкой вставки, у них не залипали контакты, плюс они имели заводское керамическое исполнение.

Там гореть и плавиться то нечему!

Самое главное правило было – не ставить самодельные “жучки” из подручных предметов.

После демонтажа защитной планки внимательно осматриваете корпус самого автомата. На нем не должно быть никаких темных, пожелтевших, подгоревших пятен или вздутий.

Обычно это наблюдается возле нижних клемм. Если же что-то подобное есть, это уже явный звоночек к замене автоматического выключателя на новый.

Также все провода должны быть в изоляции, без характерных потеков и оплавлений.

Как найти свои автоматы в общей щитовой многоэтажного дома? Обычно все автоматы при такой компоновке располагаются слева-направо, также, как и квартиры на этаже.

Один блок, собранный из нескольких выключателей – это одна квартира.

Типичная схема подключения одной сборки автоматов и счетчика на квартиру в общей щитовой многоэтажки выглядит следующим образом.

На вашей сборке один из “флажков” будет смотреть вниз.

Когда вы убедились, что в щитке все в порядке, возвращаетесь в квартиру и вытаскиваете из розеток все эл.приборы, плюс отключаете везде освещение.

Далее мы будем рассматривать вопрос именно короткого замыкания, а не перегрузки. Это когда на один автомат маленького номинала вы “навешиваете” большое количество эл.приборов.

Естественно, что он будет выбивать. Решается данная проблема элементарно – отключением из розетки самой мощной нагрузки.

Выявляется такая беда тоже довольно просто. Автомат, сработавший от перегрузки, будет очень сильно греться.

Особенно в его нижней части, где расположена биметаллическая пластинка. Вы это реально можете ощутить даже рукой без каких-либо приборов.

Выключатель, сработавший от перегрузки, может даже сразу и не включиться, пока не остынет. Аппарат защиты, выбивший от короткого замыкания, как правило остается холодным.

Кстати, такая же беда будет наблюдаться и при плохом контакте на клемме. Вы вроде бы ничего мощного в розетки не включаете (нагрузка такая же, как и была), а автомат не сразу, но по истечении какого-то времени выбивает.

Проверяйте нагрев боковых стенок выключателя и при необходимости подтяните винтовой зажим. Он скорее всего будет ослаблен.

Из-за этого авт. выкл. также будет греться.

Длительный нагрев можно определить даже по цвету зажимных винтов. Они будут явно отличаться между собой.

При повреждении в домашних приборах ищем предполагаемого виновника КЗ. Это может быть что угодно:

эл.титан или бойлер

обычная люстра или плафон бра

измельчитель отходов

стиральная машинка

проточный водонагреватель

Только после того, как вы отключили все эл.приборы можно попробовать включить автомат.

Например, та же самая эл.плита или варочная поверхность.

И отключение их кнопочками на панели управления ничего не даст. Придется откидывать жилы кабеля непосредственно с клемм.

Если же автомат после всех манипуляций включился удачно, возвращаетесь в квартиру и поэтапно запускаете все эл.приборы.

Лучше начать с освещения. В какой-нибудь люстре запросто может оказаться закоротивший патрон.

В светодиодных светильниках зачастую повреждается трансформаторный блок питания на 12V.

При повторной сработке автомата выкручиваете все лампочки в неисправном светильнике и осматриваете его более детально. Если починить сами не в силах, в крайнем случае можете отключить данную люстру и подать напряжение в остальные комнаты.

Когда при включении света ничего не выбило, переходите к более сложному и мощному оборудованию.

Такой запуск в работу неисправного оборудования плохо закончится как для розетки, так и для вас.

Посмотрите, что происходит в автомате при его срабатывании от короткого замыкания в отходящей линии.

А теперь представьте, что вы все это дело замыкаете через розетку, которая не имеет ни дугогасительных камер, ни других защитных элементов.

Поэтому, чтобы все сделать максимально безопасно, заново выключаете автомат в щитовой, без напряжения засовываете вилку от прибора в розетку, и только потом опять включаете автомат.

Последовательно проделываете такую операцию со всем ранее отключенным эл.оборудованием. На неисправном приборе выключатель у вас опять сработает и выбьет.

Так вы и узнаете изначальную причину аварийного отключения.

А что делать, если автомат не включается даже со всеми отключенными приборами и освещением в квартире? Здесь могут быть два варианта:

короткое замыкание в эл.проводке

сломался механизм выключателя

Некоторые дешевые китайские модели (обычно желтой раскраски), служат буквально до первого серьезного КЗ. Фактически выключатель играет роль “пробок”.

Один раз сработал и все, больше вы его не включите, потому что у него что-то сломалось внутри механизма. Чтобы это выяснить придется откинуть отходящий провод от клеммы и попытаться включить автомат без эл.проводки.

Для этого индикаторной отверткой проверяете откуда приходит напряжение, сверху или снизу. А оно может приходить как на верхнюю клемму, так и на нижнюю!

Все зависит от монтажника, который собирал щиток. Откручиваете отходящий провод и вытаскиваете его из автомата.

После чего вновь пробуете его включить. Если включился – у вас короткое замыкание в проводке. Если нет – меняйте автоматический выключатель на другой.

Еще одна беда дешевых аппаратов защиты – быстрый износ биметаллической пластины. Из-за перегрева она быстро меняет свою первоначальную форму (изгиб) и будет срабатывать при гораздо меньших токах, на которые изначально рассчитана.

То есть, автомат на 16А будет уже отключаться при токах 12-13А, а то и меньше.

Поиском замыкания в домашней эл.проводке должен заниматься профессиональный электрик с соответствующими приборами. Что вы можете сделать без него?

Вот несколько советов. В 99% случаев неисправность происходит в местах соединения проводов. Очень редко это случается на цельном отрезке кабеля.

Разве что кто-то случайно не воткнет в него саморез или гвоздик.

Ну или строители не перебьют провод при сверлении стены. Для таких строителей в аду предусмотрен отдельный котел с перебитым датчиком температуры 😊

Где у нас соединяются все провода?

Правильно, в распредкоробках и розеточных блоках. Как минимум осмотреть эти места вы можете самостоятельно.

Сначала вскрываете все крышки распаечных коробок под потолком и внимательно разглядываете там скрутки (которые должны быть запрещены 😊).

Поверьте, при коротком замыкании двух проводов они обязательно оставят следы и последствия такой аварии. Увидеть это можно будет даже неопытным взглядом.

Если распредкоробки “чистые”, переходите к розеткам. Там также не должно быть никаких нагаров, почернений и т.п.

Как правило, жилы здесь очень сильно изогнуты и плотно уложены в тесном пространстве, что и приводит к нагреву изоляции.

Только пройдясь по всем этим этапам, и не найдя ничего подозрительного, можно смело вызывать электрика со специальными приборами на дом.

Как он определяет “коротыш” в эл.проводке? Отключает все автоматы и все приборы + освещение.

Далее вставляет в розетки щупы для замера сопротивления.

Если какой-то прибор остался подключенным, на экране высветятся некоторые значения сопротивления. Все зависит от типа аппарата.

При наличии КЗ в сети или на каком-нибудь включенном оборудовании, на табло будут около нулевые показания.

Ну а далее в дело вступает инструмент для определения скрытой проводки с генерацией и улавливанием сигнала.

А что делать, если все автоматы в щитке включены, а света дома все равно нет? Бывают и такие случаи.

Первым делом берете индикаторную отвертку и проверяете ею напряжение, начиная от главного ввода и далее по цепочке. Как на верхних клеммах, так и на нижних.

Явно где-то отгорел или пропал контакт. Находите неисправный выключатель, к которому напряжение подходит, но не выходит и меняете его.

Если у вас какой-то праздник, день рождения, на дворе вечер и бежать в магазин уже поздно, то в качестве временного решения можно отсоединить отходящий провод от неисправного автомата и подключить его к другому.

Например, у вас сгорел автомат.выкл. Iном=10А на освещение (сечение кабеля 1,5мм2), а вы его решили временно переключить на автомат от эл.плиты с током в 32А.

Задумайтесь на минутку, сгорел то он не просто так, значит изначально для этого была какая-то причина? Подсоединив провода столь малого сечения на автомат в 32А вы запросто можете спалить квартиру, устроив пожар в электропроводке.

Даже в качестве времянки не прибегайте к подобным “лайфхакам”.

И последний вариант неисправности, про который почему-то многие забывают. Все автоматы включены, “флажки” на них подняты, фаза выходит, а света все равно нет!

В этом случае проверяйте в щитовой все нули!

И при обрыве ноля все также перестает работать, как и при отключении выключателя. Нулевые проводники крепятся на специальных шинках, расположенных либо рядом с автоматами, либо в верхней или нижней части щитовой.

Проверьте надежность всех контактов на этой шине.

Вполне возможно, что какой-то проводник элементарно ослаб или отгорел – отсюда и все проблемы.

Это зачастую происходит в домах старой застройки с еще алюминиевой проводкой.

Как еще определить, что у вас отгорел ноль? Индикаторной отверткой проверьте свечение в розетках.

Если она будет светиться сразу на двух контактах, это вовсе не значит, что у вас в квартиру приходит две фазы.

Именно такой показатель и говорит об отгоревшем нулевом проводнике.

Ну и самая невероятная ситуация – это когда ваш автоматический выключатель выбивает из-за того, что слишком большую нагрузку подключил сосед, а не вы сами.

Да-да, бывает и такое. Посмотрите видео ниже, а еще лучше почитайте к нему комментарии 😊

Когда в щитке автомата постоянно выбивает рубильник, что с этим делать, как определить причину неисправности?

Отключение автоматического выключателя может вызываться множеством причин. Это могут быть как неисправности электроприбора, так и короткое замыкание в проводке. Определить причину срабатывания можно самостоятельно.

1. Автоматический рубильник
2. Особенности строения распределительного щитка электричества
3. Почему постоянно выбивает автомат
4. Срабатывает автомат на счетчике и выключается без лишней нагрузки
5. Когда потребуется замена
6. Выбило в квартире и не включается, что делать?
7. Советы
8. Полезное видео

Автоматический рубильник

Автоматический выключатель – это устройство, предназначенное для защиты электросети от перегрузок и коротких замыканий.

Возникают случаи, когда приходится решать проблему срабатывания. Причины выбивания автомата могут быть разными, и их необходимо знать, чтобы не допустить поломки бытовых приборов или возгорания электропроводки.

Особенности строения распределительного щитка электричества

Любое защитное и распределительное оборудование размещается в специальных щитках. Конструктивные особенности щита позволяют контролировать поток энергии и подавать ее равномерно по всем каналам.

В комплектацию электрического щитка входят:

• автоматические выключатели;
• контакторы;
• УЗО.

Могут присутствовать и другие компоненты в зависимости от функциональности щитка.

Автомат помогает защитить электропроводку от негативных последствий. Особенности работы выключателя следующие:

• основная задача – это защита электропроводки и подключаемых к ней бытовых приборов от чрезмерного тока;
• монтаж должен производиться на фазный контур, который разрывается при отключении пакетника;
• выключатель может обесточить сеть при выключении вручную и при возникновении аварийного случая.

Если возникает аварийный случай, в щите выбивает автомат.

Почему постоянно выбивает автомат

Основные причины срабатывания:

• перегрузка сети;
• поломка включенного в цепь устройства;
• поломка осветительного прибора;
• неисправность выключателя;
• короткое замыкание.

Перегрузкой называется состояние, когда мощность подключаемых приборов превышает номинальную, на которую рассчитан выключатель.

Чтобы избежать такого случая, нужно внимательно подбирать розеточную группу, к которой будут подключаться мощные бытовые агрегаты.

Подключение сломанного электроприбора также может привести к вырубанию. Когда автомат выбивается из-за включения светильника, проблему стоит искать в цоколе лампы, качестве контакта или трансформаторе светодиодной люстры. В большинстве случаев отключение связано с коротким замыканием.

Срабатывает автомат на счетчике и выключается без лишней нагрузки

Короткое замыкание (КЗ) – это одна из основных причин выбивания. При резком отключении электричества не нужно сразу пытаться подключить автоматический выключатель. Сначала нужно проверить жилы, устойчивость контактов розетки, отсутствие КЗ в патроне (для светильников). Затем следует проверить проводку тестером, неисправный участок должен заменить электрик. После проверки этих факторов можно включать автомат.

Когда потребуется замена

Если подключаемая суммарная нагрузка находится в пределах нормы, а КЗ не было зафиксировано тестером, причиной поломки может быть неисправность автомата или плохой контакт.

Если выключатель периодически выбивает, его советуется заменить аналогичным по номиналу устройством.

Также помочь может подтягивание контактов.

Выбило в квартире и не включается, что делать?

Если пропал свет в доме или перестали работать розетки, нужно идти к распределительному щитку и проверять автоматические выключатели. Обычно достаточно просто включить автомат, подняв ручку вверх.

При перегрузке электросети мощными приборами, следует правильно распределить их по другим розеточным группам. Если в доме установлено много дополнительных светильников, для них советуется поставить отдельный автомат.

Нужно проверить качество контакта на всем пути от ввода на автомат до ламп и розеток. Слабые контакты нужно подтянуть.

Советы

Для стабильной работы автоматического выключателя важно регулировать суммарную мощность подключаемых приборов. На мощные устройства можно установить дополнительное устройство отключения.

Выключатель нужно выбирать правильно, не превышая номиналы. Также важно следить за температурой помещения, в которой установлен распределительный щит – при перегреве автомат может сработать даже на незначительную нагрузку.

Вырубание автомата – часто встречающаяся проблема в домах. Автоматическое отключение может срабатывать как на высокие токи, так и на короткое замыкание. Реже причиной становятся высокие температуры и неисправность самого устройства.

Полезное видео