Девелопмент- что это такое в недвижимости и земельных участках? Советы +Фото

Девелопмент- что это такое в недвижимости и земельных участках? Советы +Фото

Вид бизнеса построенного на получении повышенной денежной выгоды в строительной области, называется Девелопмент.

С начала нулевых годов, при восстановлении сферы строительства жилых и нежилых объектов на новую стезю развития, начало развитие это новое направление.

По своей сути в этот процесс вовлечен комплекс мероприятий по новому строительству или улучшению старых объектов с последующей выгодной их продажей или сдачей в аренду.

В статье рассказывается о развивающемся направлении бизнеса в строительной индустрии. Описываются основные виды и типы деятельности данного направления. Показаны сферы направления развития деятельности организаций задействованных в этом процессе.

Девелопмент, 18 лет развития

Наряду с самим процессом, основной участник или организатор получил название девелопер. Это может быть юридическое лицо в составе целой компании или физическое лицо.

5 факторов в основе Девелопмента

1. Поиск участка земли или существующего объекта недвижимости подлежащего переустройству. Оцениваются все возможные положительные и отрицательные стороны бизнес-проекта в разрезе рынка недвижимости. Создать схему финансирования на основании инвестиций с последующим получением выгоды.
2. При положительном результате первого этапа, девелопер переходит к решению задач второго. Решаются юридические вопросы по получению разрешения на начало строительства или заключения сделки по аренде. Заключаются договора на разработку проектной и сметной документации.
3. Затем идёт процесс привлечения инвесторов к финансированию проекта или осуществляется заём в банке. Приобретается объект. Обсуждаются сроки на реализацию всех стадий процесса.
4. Далее девелопер организует основные работы по реализации проекта. Идет вовлечение собственных сил или привлечение подрядных специализированных организаций. Ведётся постоянный контроль всех этапов проведения работ в тесном контакте со специалистами всех уровней и привлечением независимых экспертов для снижения рисков. Девелопер несёт всю полноту ответственности за качество производства и получение в дальнейшем планируемой выгоды, как перед потребителем, так и перед инвесторами.
5. По окончанию всех строительных, монтажных и инженерных работ с выполнением благоустройства, объект проходит процесс приёмки официальной комиссией. Получает паспорт сооружения по готовности к эксплуатации. Начинается последний этап Девелопмента. Он включает в себя процесс продажи или сдачу в аренду данного сооружения для получения последующей прямой выгоды. На этом этапе девелопер привлекает специализированные организации или осуществляет дальнейшее управление объектом самостоятельно.

Виды Девелопмента по типу объектов

В основном выделяется четыре основных вида:

Жилищный тип

Строительство жилья для коммерческой реализации.

Внимание направляется на выбор наиболее респектабельных участков застройки в районах с высоким результатом анализа коммерческой выгоды.

Наличие готовой инфраструктуры, транспортных развязок. Здесь идёт расчёт на выгодную реализацию для определённых слоёв населения с хорошим финансовым достатком. Проделывается большая работа менеджмента по продвижению и реализации задач проекта.

Коммерческий тип

Возведение коммерческих объектов. Включает в себя поиск и выбор районов наиболее выгодных по расположению будущих объектов торговли и развлекательных услуг.

Обязательное наличие свободной территории для организации стоянок, площадок для погрузочно-разгрузочных работ.

Ориентирование направлено в основном на коммерческие организации.

Тип организации загородного строительства жилья

Основное условие это выбор района с наилучшей экологической обстановкой. Наличием подъездных путей, приближённое расположение железнодорожных станций. Решаются задачи по уменьшению экологических рисков при формировании стратегии застройки территории. Применение инновационных решений в применении материалов.

Земельный Девелопмент

Включает в себя процессы по проведению необходимых операций с земельными участками для их качественного изменения и повышения стоимости.

В основном выкуп, оформление больших участков земли, и в последующем разделение их на более мелкие с целью выгодной продажи.

Процесс длительный и сложный, главная работа проводится юристами.

Привлекаются специальные организации по кадастровому учёту. Задачей реконструкции таких объектов является точное определение границ и возможности раздела участков для подготовки их к коммерческой застройке.

Заключение

Девелопмент сегодня, это органично развивающийся процесс в деловом мире. В данной сфере ни один проект не имеет повторения. Каждый объект создаётся заново и со своими уникальными тонкостями.

С развитием данного вида бизнеса параллельно развивается строительная индустрия в сфере новаторства материалов, улучшения их качества и технических характеристик.

В разрезе увеличения скорости строительства требуется постоянное совершенствование строительных процессов, внедрение новых технологий улучшающих качество жилья.

Миксуют все: как в России развивается тренд на комплексный девелопмент

Все нужное рядом

Городские районы перестают быть нагромождением утилитарных функций. Времена, когда словосочетание «спальный район» произносили с презрением, давно прошли, но просто добавить к «спальнику» продуктовых магазинов и рабочих мест, будь то офисный центр или сборочный цех, уже тоже недостаточно. Жители мегаполисов нуждаются в возможности для выпуска пара, транспортная система — в разгрузке, экология — в снижении уровня газации. В итоге почти во всех мегаполисах мира воплощается идея «нужное всегда рядом». Новая практика градостроительства предполагает возможность жить, работать и проводить досуг в пределах одной доступной территории. В мире давно стало нормой сочетать больше трех направлений в одном объекте. У нас же пока немного проектов, в исходной точке которых задумано более двух функций.

Канэри-Уорф — сегодня главный конкурент лондонского Сити — был построен на месте доков на Собачьем острове Лондона, а вернее, полуострове, с трех сторон омываемом Темзой. С начала XIX века причал был оживленным промышленным центром, но к середине прошлого века пришел в упадок, и в 1980-м окончательно был закрыт. К тому моменту район погрузился в окончательное запустение. Сегодня это деловой центр Туманного Альбиона с небоскребом The Shard, одним из самых высоких в Европе. В Канэри-Уорф расположены банки, крупнейшие медийные и юридические компании, а также это центр развлечений, где есть все, от баров до катков. Там расположены дорогущие пентхаусы, бурлят потоки туристов.

История московского Сити похожа на историю Канэри-Уорф, хотя и назван был квартал в честь старшего английского брата. До революции в районе Пресненской набережной были каменоломни, затем — пара десятков промышленных предприятий, которые со временем пришли в упадок. В начале 1990-х у архитектора Бориса Тхора появилась амбициозная идея — создать первый в России объект mixed use development. За эти годы проект поменял очертания, буксовал, ни один из небоскребов не пришел к финишу с тем инвестором, с каким начинался. Проект вызывал и продолжает вызывать яростные споры и бурное восхищение. Москва-Сити — это 25 лет проектирования и строительства, 4 млн кв. м недвижимости, рыночная стоимость которых оценивалась Cushman & Wakefield в прошлом году в 700 млрд рублей.

Депрессивные территории — это бывшие промзоны, кварталы ветхого или сильно устаревшего жилья. По большому счету так можно назвать любую территорию, явно остановившуюся в развитии. Сделать их экономически и культурно благополучными можно, но только тщательно продумав разнообразный функционал. По словам партнера и главного аналитика Cushman & Wakefield по Восточной Европе Дениса Соколова, важно возводить там не просто жилые корпуса, а думать о том, чтобы инфраструктура была интересной и полезной для всех социальных групп, которые придут на территорию после ее обновления. «Хорошая социальная среда и инфраструктура — это не газон или детский садик, это место, где живут и пенсионеры, и студенты, и молодые яппи, и состоятельное среднее поколение, — говорит Соколов. — Вот тогда это будут не «человейники» или гетто, а самодостаточные живые и комфортные проекты».

Комплексная застройка имеет длинный инвестиционный цикл, что хорошо и плохо одновременно. Такие проекты под силу только крупным девелоперам или даже консорциуму, они всегда требуют гигантских и долгих инвестиций. Но в то же время они более устойчивы к колебаниям экономической конъюнктуры. Единичный объект может захлебнуться в кризисной волне, а проект многоэтапный будет изменяться вместе с текущими реалиями. «Такие проекты требуют грамотного инвестмышления, потому что кризисы длятся 5–10 лет, а комплексные проекты рассчитываются на 20 лет и больше, — говорит Соколов. — Канэри-Уорф 50 лет строили, в неудачное время он начался, в кризисное, но выплыл».

Сегодня в Москве, помимо легендарного и скандального Сити, есть яркие примеры mixed use development. Они развиваются в трех вариантах: редевелопмент промзон, застройка последних оставшихся пустырей и развитие Новой Москвы. Среди промзон, наверное, самая известная — это ЗИЛ. Из больших территорий, которые переживают второе рождение, можно отметить аэродром Тушино и Мневниковскую пойму. К территории Новой Москвы изначально подходили комплексно, и теперь там развивается несколько примечательных проектов, например в локации Прокшино.

Золото под ржавчиной

Общая площадь заброшенных промышленных территорий в Москве — 18 800 га, то есть 17% территории города. Так называемый ржавый пояс портит городские ландшафты, экономику и повышает криминальную статистику. У таких объектов всегда запутанная структура собственности на имущество и землю, а также пространство, захламленное обветшалыми постройками.

В Великобритании с конца прошлого века заброшенные территории преобразуются в современные кластеры. В Ливерпуле туристическим и деловым центром стал Paradise Project — проект регенерации городских доков. В Ротерхэме сталелитейный завод с территорией 25 га был перестроен в центр с павильонами-музеями. Знаменитая набережная Аккер Брюгге — новый центр притяжения горожан и туристов в Осло — также выросла на месте заброшенных доков. В Мюнхене на территории военного полигона, аэродрома и завода построили Олимпийский парк. Также поступают и в США — к примеру, в Калифорнии был принят закон о редевелопменте. В России тоже есть аналогичный закон, который действует с 2016 года. Он дал толчок к разрешению застарелой проблемы ржавого пояса.

История наиболее известного в Москве проекта редевелопмента промзоны, то есть ЗИЛа, началась до принятия закона весной 2013 года, когда был утвержден проект перепланировки. Основная фаза завершится в 2022 году. Общая площадь реконструкции — 377,6 га, на которых будет возведено 6,4 млн кв. м недвижимости. Для сравнения: площадь Москва-Сити — 80 га. В новом районе будут проживать 77 000 человек, появится 66 000 рабочих мест.

Сегодня проект реализует консорциум застройщиков. Группа ЛСР развивает северную часть территории и строит ЖК «ЗИЛарт». Права на южную часть у ЛСР прошлым летом купила группа «Эталон», которая также является оператором технопарка Nagatino i-Land. «Парк Легенд» строит группа ТЭН.

Заместитель генерального директора ЛСР Иван Романов ранее говорил, что общая сумма инвестиций составит 130 млрд рублей. По его словам, концепция перерождения территории бывшего завода задумана как единство пяти составляющих: пространство жизни в комфортных квартирах, пространство природы, пространство притяжения, то есть траффик деловой среды, пространство отдыха и, наконец, пространство образования.

Помимо жилого комплекса «ЗИЛарт», на бывшей территории завода появится московский филиал Эрмитажа (проектирует нью-йоркское бюро Хани Рашида), спортивный кластер «Парк Легенд» с ледовым дворцом, а также транспортные развязки, дороги, новые станции метро и т. д. В Нагатинской пойме появится технопарк Nagatino i-Land также с жилой частью. В рамках благоустройства будет возведена набережная, проект которой сравнивают с набережными Орсе в Париже или Круазетт в Каннах. В этом году открылся тематический парк «Остров мечты» площадью 14,5 га, сопоставимый размахом с парком Гуэль в Барселоне.

Пандемия и последовавшая за ней временная остановка строительства в первой половине этого года существенно не повлияли на планы развития ЗИЛа, утверждают опрошенные застройщики и эксперты. В пресс-службе группы «Эталон», которая отвечает за технопарк и его жилую часть, также рассказали, что проект реализуется по утвержденному плану, несмотря на вынужденный месяц простоя в апреле–мае.

Коммерческий директор МосТу «Эталон» Василий Фетисов говорит, что жилую недвижимость в Nagatino i-Land можно рассматривать как инвестицию. «На старте проекта — в конце прошлого года — мы фиксировали большой интерес со стороны инвесторов, — говорит Фетисов. — Тогда средняя стоимость квадратного метра в Nagatino i-Land составляла около 200 000 рублей, в других аналогичных ЖК — 230 000–280 000 рублей. С учетом общего роста стоимости жилья в этом сегменте доходность в первый год реализации проекта Nagatino i-Land составляет около 20%».

Технопарк поддерживает мэрия Москвы, она предоставляет резидентам субсидии и льготы, то есть это не просто офисное пространство. В бизнес-центрах уже есть якорные арендаторы: МТС, Альфа-банк, Райффайзенбанк. По словам партнера Cushman & Wakefield Дениса Соколова, деловая часть в структуре не только создает сопутствующий трафик и способствует развитию инфраструктуры, но и придает респектабельности среде в целом.

Перспективные пятна

В границах старой Москвы уже почти нет готовых стартовых пятен для качественных комплексных проектов. Наверное, последние из оставшихся крупных московских пустырей, где возможен mixed use development, — это Тушинский аэродром и Мневниковская пойма.

Аэродром существовал с 1935 года и использовался ПВО до середины 1960-х годов. Но в 1990-х тут уже вовсю развернулись вещевой и радиоэлектронный рынки. В начале 2000-х стало очевидно, что с пустой территорией почти в 300 га надо сделать что-то толковое, но что именно? Сначала московские власти рассматривали пустырь исключительно как будущий кластер для отдыха, о чем даже в 2012 году говорил вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин. Однако лакомый кусок земли, большая часть которой (256 га) в федеральной собственности, не мог не привлекать интересы различных групп.

В 2006 году Леонид Федун, вице-президент НК «Лукойл» и владелец ФК «Спартак», приступил к строительству домашней арены для клуба, потратив в итоге 14,5 млрд рублей. Арена открылась в 2014 году, а «ИДФ Капиталъ» стал основным оператором проекта mixed use development, который городские власти утвердили в 2015 году. Тогда в мэрии озвучивали 10-летний срок реализации и оценивали необходимые инвестиции в 200–250 млрд рублей.

Сегодня на территории аэродрома строится несколько комплексных объектов: «Город на реке Тушино — 2018» под общим управлением «ИФД Капиталъ» (генеральный подрядчик — турецкая «Ренейссанс Констракшн»), Holland Park (ГК «ПИК»), «Движение.Тушино» (ГК «ФСК») и ALIA (Asterus). ЖК ALIA строится на арабские деньги: РФПИ привлек Суверенный фонд Саудовской Аравии Public Investment Fund (PIF), который, несмотря на турбулентность экономики, проявил интерес к тушинским объектам и решил вложить 90 млрд рублей.

По словам управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, планы арабских и российских инвесторов сохраняются, пандемия и другие экономические сложности их не поколебали. Стройка — драйвер экономики. «Создание новых масштабных центров с жилыми кварталами и рабочими местами оказывает положительное влияние на развитие города, в том числе на его экономику, — говорит Литинецкая. — Оценочно в строительной и смежных отраслях занят каждый 10-й житель, поэтому строительная отрасль является кровеносной системой города».

Всего на территории бывшего аэродрома будет построено более 2,2 млн кв. м недвижимости: 1,1 млн кв. м жилья, остальное — сопутствующая инфраструктура: создадут городской парк, пешеходный бульвар и набережную. Также планируется построить пешеходный мост, который свяжет район с территорией Покровское-Стрешнево, уже открыта новая станция метро «Спартак». На территории нового кластера будет деловая часть — штаб-квартира Ростеха. Общая площадь Ростех-Сити составит 380 000 кв. м, так что и другим компаниям из сферы высоких технологий тоже будет место. Всего в новом мини-городе будет жить и работать более 70 000 человек.

«Жители соседних территорий получают вблизи от дома инфраструктуру и места для трудоустройства. Это оптимальный путь в сторону комфортной городской среды», — говорит Литинецкая. Она также отмечает, что, несмотря на новый тренд, вызванный пандемией, — дистанционную работу, на нее переходят далеко не все компании, а в некоторых сферах она попросту невозможна.

Развитие Мневниковской поймы находится на стадии проектирования. Пока очевидно, что в Нижних Мневниках по программе реновации возведут жилой квартал. Застройщик — ГК «ПИК». В дальнейшем там появятся две новые станции метро и ТПУ: «Мневники» и «Терехово», два пешеходных и два автомобильных моста, которые соединят территорию полуострова с районом Фили, а также тематический природный парк площадью 67 га, набережная и спортивный кластер. Общий объем инвестиций в развитие Мневниковской поймы сопоставим с инвестициями в Тушино и оценивается более чем в 200 млрд рублей.

Пока что в рамках подготовки вывезены тысячи кубометров различных отходов, которые ранее здесь утилизировались. До сих пор Мневниковская пойма представляла собой неблагоустроенную территорию, заваленную стихийными свалками строительных и бытовых отходов, которые являются экологической угрозой. Как ранее отмечал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, находиться там как минимум дискомфортно, как максимум небезопасно. Теперь перспективный пустырь получит новую жизнь.

Париж за МКАД

Освоение территорий Новой Москвы по задумке, масштабу и уровню административной поддержки можно сравнить с концепцией «Большого Парижа». Французская идея объединить столицу и пригороды в агломерацию с населением 11 млн человек была сформулирована 13 лет назад. Президент Николя Саркози заявил о планах строительства 70 000 новых домов ежегодно, чтобы довести общее число новостроек к 2030 году до 1,5 млн. С тех пор построено около 40 000 домов, город развивает транспорт и социальную инфраструктуру. Сейчас идеолог «Большого Парижа» Морис Леруа работает советником по развитию проекта «Большая Москва» в столичном Стройкомплексе.

Несмотря на активное строительство, жилья в Москве все равно не хватает. Сейчас, по данным CBRE, в столице приходится по 20 кв. м на человека, что очень мало в сравнении с развитыми странами. Этот показатель отстает даже от средней цифры по России — 25,1 кв. м на человека. Предполагается решать проблему и за счет нацпроектов: например, нацпроект «Жилье и городская среда» обещает достижение отметки в 28 кв. м на человека в 2024 году, но также и за счет освоения территорий в Новой Москве.

Развитие этой агломерации изначально было построено на принципах комплексного подхода. Логику задали такие проекты, как «Испанские кварталы» и «Скандинавия» от ГК «А101», «Бунинские луга» (ГК «ПИК»). Однако примером нового уровня концепции Live-Work-Play стала территория вокруг станции метро «Прокшино». По словам директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, ему сложно найти аналоги и в России, и в Европе. В проекте три основные составляющие.

Лейтмотив «Прокшино» — здоровый образ жизни, активный семейный, поэтому основной частью станет спортивно-событийный кластер в 550 000 кв. м, который займет 130 га. Из «якорных» объектов там будет всесезонный курорт с горнолыжным склоном, несколько объектов формата sport is life — c акцентом на востребованность, модность и охватность, включая спортивные арены и комплексы для игровых видов спорта, кибер-спорт, аквакурорт, ряд объектов для проведения концертов. Обсуждается проект музейного комплекса.

Бизнес-квартал будет представлен пятью офисными зданиями с соответствующей инфраструктурой. Их объединит городской променад на первых этажах — место встреч, отдыха и edutainment-мероприятий. Предполагается, что эта часть мегапроекта даст 16 000 рабочих мест.

Есть там и жилой комплекс, который тоже называется «Прокшино». Это 10 жилых домов только в рамках 1-й очереди с образовательными центрами, детскими садами и другими объектами. Важный бонус — хорошая экология, и развитие нового жилого района предполагает бережное отношение к ней.

Предполагается, что в Прокшино будут приезжать люди со всей Москвы, ближайших областей, это комфортная территория для проживания, работы и отдыха как для горожан, так и для экспатов. «С учетом запуска в эксплуатацию всех объектов и времени на «раскрутку», к 2035 году спортивно-событийный кластер «Прокшино» обеспечит порядка 106 млн рублей налогов в городскую казну, а объем вклада в валовый региональный продукт (ВРП) составит более 383 млн рублей», — отмечает Дмитрий Цветов.

Инфраструктура повышает стоимость жилья, способствует приходу инвесторов на территорию. Объекты на стадии строительства — традиционно популярный актив у инвесторов-обывателей, напоминает Мария Литинецкая. «Со старта продаж до введения корпуса в эксплуатацию квартиры в новостройках дорожают в среднем на 20–25%, годовая доходность составляет 12–15%, а некоторые дорожают на 50–60%, — говорит она. — Если обычно доля инвестиционных сделок составляет около 10% от общего количества, то в последние месяцы показатель возрос до 20%. В дальнейшем при отсутствии новых экономических потрясений динамика будет сохраняться».

Денис Соколов утверждает, что суть не только в спекулятивной выгоде, которая при отсутствии «живых» денег может быть сведена к минимуму обременительной ипотекой. Главная выгода при покупке квартир в комплексах, подобных «Прокшино», — это инвестиции в человеческий капитал. «Важно ведь, в какую школу будут ходить ваши дети, в квартире какого метража вы будете жить, мобильны ли вы, потому что рядом метро или развязки, как и где вы проведете вечер буднего дня и так далее», — рассуждает эксперт.

Освоение обширных территорий занимает десятки лет, за это время меняется экономическая конъюнктура, а также привычки, даже поколение покупателей. Поэтому одним из важнейших принципов проектирования крупных объектов является гибкость и адаптивность. «Инфраструктуры всегда недостаточно, — говорит Соколов, — но как сказал бывший мэр Копенгагена: «Сначала откройте станцию в чистом поле, а потом начните строительство».

Девелопмент- что это такое в недвижимости и земельных участках? Советы +Фото

У меня в планах давно зрело написать что-то подобное, но меня опередил Роман Курышев, эксперт в области продвижения объектов недвижимости. На мой взгляд, несмотря на то, что статья в большей степени адресована потенциальным покупателям, она будет интересна и профессиональному сообществу и представителям самих девелоперских компаний. Многие девелоперские компании на эти аспекты не обращают внимание, находясь в эйфории от первых ажиотажных продаж, а начинают задумываться только тогда, когда во лбу зияет шишка от неудачно лежавших грабель.

В статье «Как выбрать дачу» были затронуты общие критерии выбора загородной недвижимости сегмента дальних дач, независимо от первичного или вторичного рынка.

Если вы решили остановить свой выбор в сегменте строящихся поселков, то, прежде чем совершить покупку, обратите внимание на ряд важных критериев. Не оценив их, вы рискуете остаться с участком земли без коммуникаций, купленным в несколько раз выше рыночной стоимости.

Концепция и состав продукта (поселка)

Если поселок позиционируется в стилистике какой-либо стран, то элементы стилистики увеличивают себестоимость и — как следствие — повышают риски.

В состав продукта, помимо видимых и понятных вещей, могут входить или не входить мелочи, которые потом могут привести к внеплановому увеличению бюджета. Например: подключение электричества от столба +30000, организация въезда через ливневку + 20000, оформление в собственность +15000. Девелопер не включает эти затраты в общую стоимость продукта для привлекательности предложения. О профессионализме может говорить то, что вас заранее предупреждают о не планируемых вами затратах, что редкость для рынка.

Проектирование и строительство

Пример: в одном из поселков не было проектов сетей, пришлось перекапывать землю под коммуникации несколько раз, технология и материалы не соответствовали нормам. В дальнейшем это приводит к затруднениям в эксплуатации и стоит дороже, чем если бы проектировалось изначально.

Проектирование начинается с нарезки поляны (сетка дорог, пожарные выезды, сети с расстановкой ТП, ГРП и т.д.) Все проекты согласовываются с соответствующими инстанциями.

Несколько вариантов политики строительства.

1. Привлечение подрядчиков с их техникой — дорогостоящий и непрозрачный вариант.
2. Собственная бригада и наем техники в аренду — на сегодняшний момент оптимальная схема по затратам.
3. Собственная бригада и техника. Техника требует существенных затрат на ее содержание.

Сетевой график строительства

На начальном этапе строительства поселка непонятно, что и когда собирается делать девелопер.

Профессиональный девелопмент использует в планировании сетевой график строительства. В нем, помимо физических работ, должно быть прописано движение документации. Наличие ТУ или даже проекта — это не гарантия физических сетей. Согласованный проект и справка о выполнении ТУ — это условная гарантия.

График может быть разным в зависимости от состава продукта и детализации. Суть его в том, что девелопер не только понимает, что и когда он делает, но и планирует затраты. Косвенно, в течение периода времени, можно понять идет финансирование с продаж или нет.

Пример графика

Финансирование

При финансировании с продаж поселок имеет высокую долю риска стать долгостроем. При финансировании за счет кредитования рисков меньше, но, как правило, банк берет в залог землю, и ее вывод из под залога может занимать время. При финансировании за счет другого бизнеса или собственных средств количество рисков минимально, так как всегда есть маневр с кредитованием. На рынке представлены все три варианта.

Реклама или политика коммуникаций

В недвижимости эффективное привлечение складывается не из объемов размещения, а из понимания и профессионального использования инструментов и методов их оценки. На вторичном рынке используется только интернет, так как у собственников нет денег на рекламу. Обратите внимание на сообщение в рекламе — там должны быть: место, площадь, цена, контакты. На сайте объекта должны быть все критерии, описанные в этой статье. Т.е., в компании должна быть политика информационной открытости, это говорит о серьезности намерений довести поселок до конца.

Схема продажи

На рынке применяются разнообразные схемы продажи, приведу три примера:

1. Предварительный договор — рискованная схема, по которой вы можете потерять все деньги.
2. Договор купли/продажи земли + договор на коммуникации. Здесь обратите внимание на договор по коммуникациям, прописана ли в нем ответственность и возврат денег.
3. Договор купли/продажи, но в цене заложены коммуникации. В данном варианте вы не сможете вернуть деньги за непостроенные коммуникации.

Эксплуатация

Вопросы по эксплуатации уже стали стандартными вопросами клиентов при покупке земли в коттеджных поселках. Если на этапе выхода на площадку девелопер понимает расчет ежемесячных эксплуатационных взносов, предлагает дополнительные сервисные услуги (скосить газон) с ценами, то это говорит о профессионализме компании и снижает риски.

Как правило, в сегменте дальних дач организовываются некоммерческие партнерства, которые требуют, как минимум, ежегодных собраний собственников. Если компания проводит предварительную информационную работу, чтобы сэкономить время клиентов — это также является элементом профессионализма. Как правило, информирование клиентов проводится по почте и через форум поселка.

Помимо организационных вопросов по поселку, у клиентов возникают их личные вопросы. Если у поселка есть форум с представителем компании отвечающим на вопросы, то это элемент открытости и снижения рисков.

Подряд

Подряд на строительство дома представлен в двух вариантах на рынке: привлечение подрядчиков, специализирующихся на строительстве домов или строительство собственными силами. В первом случае девелопер заинтересован в получении % и подбирает подрядчиков с учетом своей прибыли, жертвуя качеством. Во втором случае девелопер нанимает бригаду, и сам подбирает дешевые материалы. Прибыль при этом больше, но продать такой продукт сложнее. Независимо от того, кто строит, требуйте проектно-сметную документацию дома, фото скрытых работ и лично следите за этапами строительства.

Персонал

Обратите внимание на количество персонала в девелоперской компании и модель их работы. Бывает от 3 до 15 и даже больше человек на один поселок. Команда выглядит примерно так: собственник – занимается согласованием и финансовыми потоками, строитель и продавец. Когда поселков несколько, добавляются юрист и бухгалтер. Раздутый штат говорит о неэффективности управления. Т.е. фонд заработной платы отражается на себестоимости проекта, может замедлять темп строительства, повышая риски проекта, и влиять на ценообразование

Заключение

Найти идеального девелопера невозможно, так как деятельность напрямую зависит от поставщиков сетей, новых законов и т.д. Есть девелоперы, которые не знают и не пытаются узнать основы девелопмента. Рынок мобилен на отсеивание и появление новых участников. Один поселок может сменить несколько девелоперов. При этом поселок может не являться долгостроем. Например, в сегменте дальних дач строится поселок бизнес класса, период реализации более 5 лет. Долгостроем можно назвать тот поселок, в котором нет обещанных сетей и коммуникаций за период более чем 3 года. Т.е. наличие не проданных участков не является риском.

На рынке есть и опытные девелоперы, которые прошли не только нелегкий путь по строительству поселков, но и, общаясь с клиентами и другими участниками рынка, формируют новые маркетинговые инструменты. Например, один из девелоперов, начинавший со строительства коттеджных поселков, создал удобный интернет ресурс виртуальных туров по поселкам http://lookon.ru/ На сегодняшний момент этот ресурс вырос из загородки и перешел в другие сегменты рынка недвижимости.

На данный момент развития рынка мы прошли начальную школу загородного девелопмента. Рынок вышел на новую ступень, когда, помимо коммуникаций, востребованы концепции и общий профессионализм девелопера. Но возможен и откат назад, если из-за изменений налогообложения владельцы земли начнут ее скидывать. В этом случае можно прогнозировать появление большого количества поселков без коммуникаций с низкими ценами.

Автор: Роман Курышев, эксперт в области продвижения объектов недвижимости.

Земля для жилья: зачем нужны коллаборации и куда ушли ленд-девелоперы

Почему сейчас стало сложно приобрести площадки под жилую застройку, зачем девелоперы объединяются в коллаборации и куда уходят ленд-девелоперы?

Вице-президент ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян в своей колонке для журнала REPA рассказал о текущей ситуации на рынке земельных участков под жилую застройку, новых правилах игры и тенденциях развития отрасли.

Закручивание гаек

Ситуация, которую мы наблюдаем сейчас – результат развития рынка за последние пять лет. В течение этого периода происходили серьезные законодательные изменения, прежде всего, в отношении защиты прав дольщиков. Одним из инструментов регулирования вопроса стало решение о подотчетности губернаторов высшему руководству страны. Таким образом, местные администрации стали действовать осторожнее в части выдачи разрешений на строительство и их общее количество резко сократилось. Не выдавались разрешения застройщикам, которые имели прецеденты со срывом сроков сдачи объектов. Эта мера действительно позволила оставить на рынке только тех девелоперов, которые обладают компетенциями, ресурсами и достраивают проекты вовремя. В результате рынок логично «укрупнился» и на нем осталось меньше сомнительных застройщиков жилья.

Также часть девелоперов покинула рынка по причине введения эскроу-счетов – работа с ними предполагает детальное финансовое моделирование на старте проекта и наличие достаточного количества собственных средств. Эта группа застройщиков, привыкшая строить только на деньги дольщиков, логично ушла с рынка. По этой причине девелоперов стало меньше, а другие стали вводить меньше квадратных метров.

Ранее застройщик начинал проект с вложениями от 30 млн рублей, по новым правилам на такой проект ему нужно от 300-400 млн рублей первоначальных инвестиций – у большинства компаний, особенно в регионах, их просто нет. По этой причине сейчас многие компании-застройщики создают коллаборации. Например, одна сторона, обладает финансовыми ресурсами, хорошей кредитной историей и может четко рассчитать финансовую модель проекта, а другая имеет административный ресурс, известный бренд и так далее. По сути, происходит консолидация рынка.

Изменения на рынке земельных участков

За последние четыре года в регионах России мы заметили резкое сокращение количества местных застройщиков, что привело к дефициту предложения на рынке. Чуть позже это произошло и в Москве, а пандемия только усугубила ситуацию.

Такая ситуация сложилась на фоне изменений законодательства, роста себестоимости строительства, цен на земельные участки, нехватки квалифицированной рабочей силы и отсутствие роста маржинальной части проектов. При этом девелоперы стали еще внимательнее относиться к выбору земельных участков для новых жилых комплексов.

Изменения коснулись не только получения разрешения на строительство, но и выдачи градостроительных документов. Раньше существовал большой ликвидный рынок земельных участков с разработанной градостроительной документацией от ленд-девелоперов. Они подготавливали градостроительную документацию, получали проекты планировок, ГПЗУ и дальше продавали эти земельные участки застройщикам. Но последние четыре года им перестали согласовывать проекты и требовали показать конкретного застройщика, который это будет строить.

Рынка участков с ГПЗУ, который еще пару лет назад бурно развивался, сегодня «днем с огнем не сыщешь». А относительно недавно это был очень ликвидный рынок. Там было достаточно предложений под любой проект застройщика.

Сейчас ленд-девелоперы либо уходят с рынка, либо сразу ищут застройщика, который в дальнейшем приобретет у них землю. Ленд-девелопер и застройщик вместе ходят с обязывающими документами к комиссии. Ведомство оценивает уровень надежности застройщика, принимает решение по предоставлению права на строительство.

Теперь ленд-девелоперы стали сначала договариваться с застройщиками и только после подписания договора приступать к процессу утверждения документации.

Стоит отметить, что на рынке земельных участков появилось предпроектное финансирование от банков. Практически все банки сейчас имеют стандартные продукты по финансированию приобретения земельных участков, хотя еще несколько лет назад наотрез отказывались от данной формы финансирования. Происходит активная трансформация рынка.

Риски при покупке и как их нивелировать девелоперу

Рисков при покупке земельного участка очень много, начиная от правовых и заканчивая градостроительными. Любой риск можно выявить, оценить и понять, как им управлять.

Существуют разные способы минимизации рисков, если это связано с градостроительной историей или конфликтом, противоречащими друг другу документами и так далее. Нужно встречаться в профильных ведомствах, проговаривать вопросы и рисовать дорожную карту по изменениям и выходу из ситуации.

Главное здесь – иметь профессиональную команду, которая занимается исключительно отработкой рисков покупки новых земельных участков. У застройщика должна быть такая специализированная команда, которая будет постоянно мониторить рынок. Законодательные изменения в последнее время происходят очень часто. Так, специалист, который полгода или год назад мог с «закрытыми глазами» рассказать про все риски – сейчас может «попасть впросак».

Также важно иметь собственный наработанный опыт и набитые «шишки». Исключить риски полностью невозможно, но возможно их максимально минимизировать.

Автор: Станислав Сагирян, вице-президент ГК «РКС Девелопмент»

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Тренд на рынке недвижимости: социальные проекты от девелоперов

Темы в материале

Поделиться

Подписывайтесь на Stroi.mos.ru

Бесплатный мобильный музей и выставки, трудоустройство, создание кластеров для жизни и образования – лишь часть социальных проектов, в которых участвуют девелоперы. О самых интересных из них читайте в нашем материале.

Сейчас застройщики обращаются к социальным проектам для привлечения внимания и увеличения лояльности к бренду и, как следствие, своим объектам. И это довольно продуктивная тактика .

«Несмотря на затраты, девелоперы активно используют этот инструмент для расширения аудитории и создания дополнительного спроса на собственные продукты», – отметил генеральный директор компании Times Estate Сергей Назаров.

Жилье: предложения от застройщиков и тренды

Так, одним из ярких социальных проектов от застройщиков можно назвать уникальный POP UP MUSEUM в дизайнерском бизнес-центре Neo Geo в районе Коньково по адресу: ул. Бутлерова, д. 17, построенном группой компаний STONE HEDGE .

«Идеологию места поддерживают авторские интерьеры. Пространство поделено на зоны, своим цветовым оформлением олицетворяющие четыре стихии. Концепция Neo Geo создавалась по принципу «город в городе», когда внутри резиденты могут получить все необходимое для работы, занятий спортом и отдыха. Помимо классического набора сервисов, здесь предусмотрены, например, фитнес-центр и собственный теннисный корт», – пояснила управляющий партнер компании Анастасия Малкова.

По ее словам, после открытия центра стало понятно, что в восемь дизайнерских атриумов буквально «просится» интеграция искусства, что еще больше укрепит их дизайнерскую составляющую.

«В 2017 году у галереи Nikolskaya Gallery возникла потребность в выставочной площадке, и мы откликнулись. В результате для нас это стало возможностью наполнить проект настоящими эмоциями», – добавила Малкова.

Экспозиция мобильного музея включала различные направления: реализм, импрессионизм, постимпрессионизм, фигуративное искусство, авангард, абстракт и скульптура. Также гости могли полюбоваться пейзажами, натюрмортами, жанровыми композициями, портретами, перформансами и видеоартом.

Главная «фишка» – доступность: вход сюда бесплатный и открыт для всех желающих.

Среди самых громких выставочных проектов можно выделить «Альтернативную эволюцию» Дениса Куликова, говорящую о проблеме загрязнения окружающей среды, экспозицию работ современных художников «Новая реальность», а также «Русско-китайские сезоны 2018» с перфомансами, иммерсивными спектаклями и видео.

Однако регулярные выставки – не единственное, чем в POP UP MUSEUM привлекали интерес со стороны многочисленных гостей. Также проводились бесплатные экскурсии, доступные по предварительной записи, и открытые лекции. В рамках новых экспозиций проходили встречи с авторами работ.

«Для развития искусства и общества важно демонстрировать не только признанных и всемирно известных деятелей, но и дать возможность заявить о себе новому поколению, ведь современным художникам есть что сказать. Частая ротация качественных актуальных выставочных проектов позволила в кратчайшие сроки привлечь массового зрителя», – пояснила основатель POP UP MUSEUM, директор Nikolskaya Gallery Ирина Никольская.

И хотя это место изначально задумывалось как проект на год, благодаря успеху выставок его работа продлилась три года. За это время POP UP MUSEUM стал первым мобильным музеем в мире с самой большой площадью экспозиции в 2 тыс. кв. метров: здесь было представлено 1,8 тыс. арт-объектов и полотен. Также пространство получило премии: Skolkovo Alumni AWARD WINNER 2019 в номинации «Социальный бизнес года» и «Доброволец Москвы-2020».

Теперь же, несмотря на новость о скором закрытии экспозиций, по желанию резидентов они все же останутся в атриумах бизнес-центра. Помимо этого, девелопер продолжает взаимодействие с искусством и в других проектах, например, с октября 2018 года сотрудничает с галереей Jart в комплексе малоэтажных особняков Art Residence у станции «Белорусская» Замоскворецкой линии метро – в качестве оператора по арт-направлению в ЖК.

«Сегодня важно не просто качественно строить, но и создавать философию внутри и вокруг проекта. Образование и искусство – глобальные тренды нашего времени, и мы стремимся идти в ногу с ними, воплощая лучшие мировые практики формирования городской среды в наших объектах», – утверждает Анастасия Малкова.

Среди других соцпроектов девелопера можно также выделить программу корпоративной социальной ответственности в партнерстве с благотворительной организацией «Ночлежка». В ее рамках осуществляется сотрудничество и поддержка волонтерских акций. Цель – предоставить возможность подопечным получить работу в структуре компании.

Также ежеквартально компания перечисляет средства в благотворительную организацию на поддержку проектов «Ночлежки», заработную плату сотрудникам, а также образование ее подопечных. К концу 2022 года сумма поступлений составит 20 млн рублей.

При этом подобные проекты – не всегда про искусство. Так, компания Millhouse занимается развитием территории Сколково, площадь которой составляет более 600 га. В его основе – идея «пригород – парк», которая появилась на западе в начале XX века в период активного развития мегаполисов.

«Вторым важным компонентом проекта стала концепция «15-минутного города». Разработчикам удалось добиться того, чтобы любой инфраструктурный объект пригорода, будь то школа или бассейн, торговая галерея или кафе, парк или медицинский центр, находились в 15 минутах от жилого и делового кварталов «Сколково Парк», – сказал директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислав Лобанов.

Такое комплексное развитие инфраструктуры позволяет резидентам не тратить время на перемещения по городу, получая все необходимые услуги в непосредственной близости от места проживания.

Что же касается плюсов для бизнеса, их несколько:

• развитие инфраструктуры капитализирует локацию в целом;
• формируется среда единомышленников;
• растет аудитория проекта.

Кроме того, компания занималась благоустройством территории парка Мещерский: там была ликвидирована несанкционированная свалка, проведена очистка леса и реконструкция мостов через реку Сетунь, организованы система аллей и зоны для пикников, обустроены живописные маршруты для вело- и лыжных прогулок. Что важно, это место доступно не только для жителей близлежащий домов, но и для остальных москвичей.

Группа «Родина» также позиционирует себя как социально ориентированный девелопер, развивающий городские территории, создавая условия для раскрытия человеческого потенциала и его реализации.

Компания придерживается авторского формата развития – строительство инновационно-жилых кластеров (ИЖК). Это единое пространство, где создается среда для комфортного и безопасного проживания, самореализации жильцов и развития их талантов.

Один из примеров ИЖК – культурно-образовательный кластер Russian Design District, который проектировался и строится как точка притяжения жителей Новой Москвы. В нем созданы все условия для получения образования, творческого и физического развития в авторских школах под руководством деятелей науки, культуры и спорта.

Бизнес на недвижимости: способы заработать, советы практиков

Покупка-продажа земли, инвестиции в строительство жилого или коммерческого здания, продажа помещений, арендный бизнес, обслуживание его — вот некоторые стороны девелоперского бизнеса.

Вложение в недвижимость — это сложный и долговременный проект, в котором находят свое место тысячи предпринимателей. Среди них есть как крупные бизнесмены с многомиллионными активами, владеющие землей, жилыми и коммерческими площадями, а также самозанятые люди, зарабатывающие на кусок хлеба.

Недвижимость — многомиллиардный бизнес с большим количеством участников

Вы даже не представляете, насколько много людей зарабатывают не недвижимости самыми разными способами. Давайте поговорим, что такое бизнес на недвижимости и с чего его начать, даже если у вас нет стартового капитала.

Бизнес на жилой недвижимости без стартового капитала

Это даже не бизнес, а самозанятость. Совсем без денег стартануть не получится. В любом случае необходимы какие-то начальные средства.

Цель любой самозанятости — заработать деньги. Эти деньги могут стать активом, капиталом, который вы вложите, а могут остаться пассивом: очередным автомобилем, смартфоном или телевизором. Каждый для себя решает сам.

Мы не будем касаться строительного бизнеса, который очень тесно связан с недвижимостью. Рассмотрим те виды самозанятости, которые непосредственно связаны с готовой недвижимостью.

Самозанятый проектировщик

Стандартные планировки квартир от застройщика далеко не идеальны. Потому что компании, разрабатывающие проекты многоэтажных зданий и микрорайонов, часто не уделяют много внимания проектированию квартир. Для них важно, как и для строителей — сэкономить.

Купив квартиру, многие собственники остаются недовольны планировкой и готовы заплатить за хороший проект перепланировки. Такой проект, который сделает жизнь в квартире лучше, комфортнее и в идеале увеличит её площадь на 3 — 5 м2. Стоимость такой квартиры тоже вырастет!

Пример перепланировки трехкомнатной квартиры от Алексея Земскова (проект Zems.pro)

Проектировщик — это не дизайнер интерьеров, а более узкий специалист, услуги которого весьма востребованы в растущих городах. Занимаясь планировками квартир, вы получите ценный опыт в работе с собственниками жилой недвижимости. Вам, как будущему инвестору, такой опыт непременно пригодится.

Самозанятый риелтор

Продажа и покупка квартиры — одинаково сложное дело. Задача риелтора сводить покупателя с продавцом, чтобы обе стороны сэкономили свое время, удачно купили или продали недвижимость.

Большинство риелторских агентств с удовольствием заключают договоры с самозанятыми специалистами. Кроме того, риелтор может работать и без агентства.

Умение продавать недвижимость — полезный навык

Работая риелтором, вы знакомитесь с рынком недвижимости, получаете опыт продаж, учитесь общаться с людьми, которые делают непростой выбор при покупке жилой и коммерческой недвижимости.

Самозанятый управляющий

Инвесторы, у которых в собственности несколько квартир или коммерческих помещений, часто нанимают агентства доверительного управления или управляющих. Один управляющий при полной занятости может обслуживать до 10 квартир при долговременной и около 5 при суточной аренде.

Задача управляющего: размещать объявления, находить арендаторов, заключать договора, принимать оплату, проверять состояние мебели, техники и решать вопросы, которые возникают у арендатора. За это собственник платит управляющему процент от арендной платы — от 10 до 25%. Размер процента зависит от количества и качества услуг, включенных в пакет управления.

Подобная самозанятость может легко перейти в бизнес на недвижимости, который не будет забирать у вас много времени. Больше всего управляющих работает в сфере коммерческой недвижимости. Агентство “Ритейл Риелти” было создано как раз для управления коммерческой недвижимостью формата стрит-ритейл.

Если вам нравится эта идея для начала бизнеса, то прочитайте о том, как составить договор доверительного управления.

Сдача в аренду своей недвижимости: комнаты, квартиры или загородного дома

Сдача своей квартиры, комнаты или загородного дома в аренду — пример самозанятости, которую мало кто регистрирует как бизнес. Если у вас есть незанятая площадь, то её можно сделать хорошим активом. Сдавать комнату, когда вы живете в квартире, проблематично, но если нужны дополнительные деньги…

Сдать квартиру в аренду можно двумя способами:

1. Посуточно.
2. На долгий срок.

Разница не только в бизнес-процессах, но и в подготовке квартиры под арендатора.

Посуточная сдача эффективна, если квартира может себя продавать раз за разом. Она должна располагаться в удачном месте, выглядеть презентабельно, чтобы вашими квадратными метрами заинтересовались командировочные лица. Узнайте все о посуточной сдаче жилья в аренду из нашей статьи.

Если квартиру сдают посуточно, то главной фотографией в объявлении делают спальню, так как она интересует клиентов больше всего

Перед сдачей квартиры на долгий срок подготовьте её под целевую аудиторию. Двухкомнатные квартиры идеальны для семей с детьми, поэтому сделайте в них специфический ремонт:

• недорогая отделка стен;
• простая и надежная мебель;
• детская комната с рабочим местом.

Однокомнатные квартиры и студии чаще снимают студенты и семьи без детей. Укомплектуйте их мебелью из IKEA на 2 — 3 спальных места и самой необходимой техникой без излишеств. Студентам важен выход в интернет, холодильник и спальное место.

Покупка квартир для сдачи в аренду

Вложения в Москве от 7 000 000 р., в регионах от 4 000 000 р.

Покупка квартиры для сдачи в аренду — это первое, о чем думают начинающие инвесторы, мечтающие о пассивном доходе и бизнесе на недвижимости. Однако без точного бизнес-плана много на такой схеме заработать не получится. Доходы съест ремонт, инфляция, риски (затопят квартиру, соседей, устроят пожар) и вероятное снижение цены на квадратные метры, что характерно для новых микрорайонов вокруг мегаполисов.

Подумайте, современные микрорайоны — это полуизолированные локации с минимальной инфраструктурой. Тут живут люди с низкими доходами без накоплений. В далекой перспективе такие микрорайоны-муравейники легко могут стать гетто с низким уровнем жизни. Стоимость недвижимости упадет, как это происходит сейчас во многих районах европейских городов, заселенных беженцами.

Микрорайоны имеют все шансы стать гетто на фоне низкого уровня жизни, поэтому старайтесь децентрализовать инвестиции, покупая недвижимость в разных районах

Покупайте квартиры там, где их можно сдавать по хорошей цене и при этом растет цена м2. Если вы выбираете между коммерческой и жилой недвижимостью, то прочитайте статью: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость.

В 2000-х предприниматели покупали квартиры на первых этажах, чтобы потом перевести жилую недвижимость в коммерческую и продать в несколько раз дороже. Сейчас такая схема практически не работает.

Покупка недвижимости с последующей продажей

Для этой схемы бизнеса на недвижимости нужны свободные деньги, которые вы можете вложить на 2 — 4 года. Речь идет о сумме от 3 000 000 р. При реализации этой схемы можно взять до 30% вложений в ипотеку или в качестве кредита.

Купить землю, подержать и продать

Земельный участки дорожают в трех случаях:

• людям и компаниям нужно место для строительства микрорайона, коттеджного поселка, курорта, заправочной станции;
• рядом строят стадион, парк, курорт (объект, который привлекает много людей);
• к участку подводят коммуникации — дороги и инженерные системы (газ, электричество, воду).

Приведем парочку примеров.

Если купить участок в лесу, а через 5 лет к нему подведут электричество, газ и водопровод, то он в 2 — 3 раза вырастет в цене.

В период кризиса строить недвижимость невыгодно, поэтому земельные участки дешевеют. Представьте, что вы купили пустырь и оформили его в собственность во время кризиса. Через 5 лет экономическая ситуация в стране меняется и крупная строительная компания планирует построить микрорайон, но часть земли принадлежит вам. При таком раскладе вы продадите участок на 30 — 50% дороже.

Инвестировать в землю выгодно рядом с крупными городами, федеральными трассами, красивыми местами с туристическим трафиком. К сожалению, в России земли осваиваются только рядом с крупными городами, что резко снижает вариативность таких инвестиций.

Купили земельный участок, пролоббировали строительство коттеджного поселка и продали недвижимость с ощутимым плюсом

• Проблемы этого способа инвестирования:
• непредсказуемый результат;
• заморозка активов на долгий срок;
• необходимость в наличии связей среди людей, которые могут повлиять на развитие этой территории.

Купить квартиру на этапе “котлован” и продать после подорожания на 10 — 25%

Жилая недвижимость на этапе “котлован” стоит на 10 — 25% дешевле, чем при сдаче объекта. Жилье экономкласса растет в цене на 10 — 15%. Элитная недвижимость может вырасти до 25% только за время строительства.

Некоторые застройщики активно привлекают любые инвестиции. Чем активнее они это делают, тем больше нуждаются в деньгах. Чем больше инвесторов купят квартиры, тем большее количество спекулянтов начнут продавать квартиры после сдачи дома, что неизбежно приведет к снижению цены квадратных метров.

Покупать квартиру на этапе “котлован” — большой риск, который сулит от 10% годовой прибыли (часто больше!)

Сложность этого бизнеса на недвижимости в том, что схеме очень много рисков и переменных. Нужно разбираться в застройщиках, проектах, быть подкованным с юридической стороны, планировать минимум на 2 года вперед и уметь продавать недвижимость. Рисков очень много. В 2019 году не построили более 70 000 объектов. Обманутые дольщики сидят без денег пока недострой падает в цене каждый год.

Строят уже 12 лет, г. Выборг — такие объекты есть в каждом городе

Купить “бабушкину” квартиру, сделать ремонт и продать

Люди часто не разбираются в недвижимости и не умеют оценивать её потенциал. Они получают “бабушкину” квартиру в наследство и стараются быстро её продать, чтобы получить наличные средства. Это идеальная возможность заработать для человека, который занимается предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости.

Главное правило этого бизнеса на недвижимости — квартира должна быть перспективная:

• “сталинка” с хорошим потенциалом для перепланировки;
• есть возможность продавить неопытного продавца по цене;
• хороший район, благоустроенный двор, чистый подъезд;
• рядом планируют строить станцию метро, парковку, развязку дорог.

Большинство изменений — выкинутый и проданный хлам, а также недорогой ремонт

Некоторые инвесторы умудряются заработать не только на недвижимости, но и на реставрации советской и дореволюционной мебели.

Сколько теперь стоит такой диван на аукционе? Вы не знаете, а профессиональные покупатели “бабушкиных” квартир знают. Фото: dekormyhome.ru

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Купить залоговую недвижимость и продать дороже

Бизнес на залоговой недвижимости — это не развод. Если собственник залогового имущества задолжает кредитору (например, банку), то банк может через суд получить недвижимость в собственность. Однако кредитору не выгодно держать недвижимость у себя в собственности. Часто судебные приставы продают недвижимость через аукцион (залоговые торги) с дисконтом в 15% или более.

Тысячи инвесторов и предпринимателей участвуют в подобных торгах, чтобы купить недвижимость с максимальной скидкой, сделать недорогой ремонт, придержать при росте цен и выгодно продать.

Это рискованное ведение бизнеса на недвижимости. Что может пойти не так:

• адвокаты должника могут оспорить торги из-за внутренних нарушений проведения аукциона;
• в квартире есть жильцы, которым некуда съехать, их выселение через суд может затянуться на год;
• квартира неудачная: в районе нет инфраструктуры, плохая планировка, некачественная отделка помещений, что приведет к дополнительным затратам.

Бизнес на коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимостью требуют капитала от 20 млн рублей. В этом бизнесе высокие доходы идут рука об руку с большими рисками потерять все накопления из-за одной ошибки, поэтому так важно правильно оценивать перспективность каждого объекта.

Коммерческая недвижимость интереснее жилой благодаря более высокой доходности. На март 2020 года жилая недвижимость имеет среднюю доходность 6% в год, коммерческая от 8%. Это привлекает большое количество начинающих и опытных инвесторов. Если вы начинающий инвестор, то должны знать способы оформления сделок с недвижимостью и как избежать обмана при вложении средств.

Давайте поговорим о бизнесе на коммерческой недвижимости, который переживает непростые времена с 2014 года.

Недвижимость стрит-ритейл

Стрит-ритейл (street retail) — коммерческая недвижимость первых этажей. Это была самая перспективная недвижимость в конце 2000-х, так как можно было купить квартиру на первом этаже, перевести её в нежилой фонд и сдать крупному арендатору на долгое время. Сегодня так сделать не получится, потому что требования к переводу многократно выросли.

Если московскую квартиру в 30 м2 можно сдать за 30 000 р./месяц, то нежилое помещение на первом этаже уже за 150 000 р./месяц.

Первые этажи все еще актуальны, но хороших мест в мегаполисах осталось мало. Бизнес на коммерческой недвижимости идет в область (в радиусе до 60 км от МКАД) и периферийные города.

Что вы можете сделать с недвижимостью на первом этаже:

• открыть свой бизнес;
• сдать в аренду, а потом выгодно продать.

Инвестиции в стрит-ритейл — большая тема, которую лучше изучить отдельно. Остальные виды коммерческой недвижимости постепенно теряют свою актуальность.

Производственные помещения, склады, офисы

Покупать производственные, складские и офисные помещения имеет смысл только в том случае, если у вас есть свое производство или отличный бизнес-план.

Малый бизнес в России на 2020 год, мягко говоря, в сложном положении. Жесткий контроль со стороны государства, развитие интернет-торговли, онлайн-предпринимательства и доставки, советская ментальность населения препятствует развитию бизнеса. Соответственно, мало кому нужны помещения под производство, склады и офисы. Предложений полно, а спроса значительно меньше.

Если вы почему-то стали обладателем склада или производственного помещения, то попробуйте:

• организовать мини-склады для хранения вещей;
• сдать в аренду микробизнесу;
• выгодно его продать начинающему инвестору.

Если можете, то сдайте офис в аренду и ищите инвестора, который купит у вас этот актив. В Москве офисов класса А стало слишком много для сравнительно небольшого количества успешных компаний, которые оккупировали бизнес-центры.

В коммерческой недвижимости хорошо чувствуют себя те, кому повезло сдать помещение крупному банку, ритейлеру или большой сети. Остальные зарабатывают копейки или безуспешно ищут арендаторов.

Как видите, бизнес на недвижимости построить можно, но это требует больших инвестиций и грамотного управления активами. Если так получилось, что вы удачно купили актив, но не знаете, как им грамотно управлять, то обращайтесь к нам. Мы управляем 150+ объектами недвижимости в Москве и Подмосковье. Поможем.

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Директор по развитию, эксперт по недвижимости

Что такое дебит скважины и как его рассчитать?

При бурении источника воды необходимо знать не только глубину водоносного слоя, но и дебит скважины. Этот показатель определяет, какое количество жидкости может выдать источник за единицу времени. То есть сколько воды можно добыть за минуту или час. Сайт «Сантехник Портал» расскажет, как определить дебит скважины, чтобы понимать, сможет ли источник покрывать необходимый ресурс воды.

1. Зачем знать дебит скважины?
2. Расчет производительности скважины
3. Формулы расчета реального и удельного дебита
4. Как глубина погружения насоса влияет на производительность?
5. Как повысить дебит?

Зачем знать дебит скважины?

Прежде всего стоит отметить, что расчет объема скважины и ее дебита – это не одно и тоже. Объем – это показатель того, сколько жидкости может уместить источник. А вычисление дебита скважины или колодца – показатель объема жидкости, полученной за 1 час, то есть производительность источника. Измеряется в л/с или м3/ч.

Знать производительность сооружение необходимо, чтобы определить, способна конструкция обеспечить потребность в воде или же дебит нужно повысить.

Расчет дебита скважины производится до того, как компания по бурению выдает паспорт объекта, поскольку характеристики, посчитанные ими, могут отличаться от реального показателя. Рассказываем, как узнать характеристики настоящего дебита воды в колодце.

Расчет производительности скважины

Производительность скважинного водозабора — величина нестабильная, зависящая от множества факторов и параметров, в том числе состояние и ресурс источника, время года, скорость движения грунтовых вод и т.д. Однако приблизительно подсчитать характеристики дебита возможно.

При вычислении производительности учитываются следующие геологические характеристики:

• статический уровень — высота столба воды в состоянии покоя (без водозабора);
• динамический уровень — высота столба воды, когда приток равен оттоку (во время водозабора);
• высота водного столба — расстояние от статического уровня до дна водозаборного ствола;
• производительность насоса — определенный объем жидкости, который перегоняется нагнетателем за условную единицу времени.

Для определения данных показателей потребуется такой инвентарь:

• погружной насос;
• шнур или толстая леска с грузом и поплавком;
• мерная емкость;
• рулетка и секундомер.

Внимание! Для точности результатов, до начала замеров не стоит пользоваться скважиной в течение 3-4 часов.

Последовательность действий, как узнать производительность скважины на воду:

1. Определить глубину источника от края оголовка до верхней точки фильтрующего слоя. Если глубина водозаборного ствола неизвестна, опустить в него шнур с грузом на конце до тех пор, пока он не достанет до песчаного дна. Затем вытащить шнур и замерить его длину. Из полученного числа вычесть от 2 до 4 метров на сам фильтр и отстойник.
2. Вычислить статический уровень. Выполняется при отключенном насосе! Подвесить груз и поплавок на леске. Опустить измеритель в скважину, пока леска не провиснет — значит поплавок коснулся воды. Вытащить леску и измерить, сколько ее ушло в скважину.
3. Вычислить динамический уровень. Для этого, откачивая воду, опустить в оголовок леску с привязанным грузом и поплавком, пока леска не ослабнет. Затем вытянуть леску и измерить расстояние от того места, когда леска ослабла до поплавка.
4. Определить динамический уровень при помощи вибрационного насоса. Медленно вытягивать прибор из шахты и слушать, когда он начнет работать в критическом режиме (всухую). В этот момент поставить на шланге метку и вытянуть насос полностью. Измерить расстояние от метки до прибора. Получится расстояние до водного зеркала.
5. Вычислить производительность насоса. Опустить нагнетатель в скважину и оставить его работать в течении одного часа. Затем заполнить насосом мерную емкость, замеряя при этом время по секундомеру. Например, ведро объемом 5 л заполняется за 20 сек. Соответственно через минуту наберется 15 литров, а за час добыча максимально составит 900 литров = 0,9 м³.

После того, как объем перекачиваемой жидкости насосом вычислен, далее расчет производительности водоносного источника происходит по формулам.

Формулы расчета реального и удельного дебита

Расчет дебита скважины происходит по формуле:

V – производительность насоса, м³, объем откачиваемой воды; Hд — динамический уровень, м; Hст – статический уровень, м; L – высота столба воды, м; D – дебит скважины, м³/ч.

Значения, полученные в результате замеров, вставить в формулу. В формуле продуктивность водяного насоса разделить на разницу динамического и статического уровня. Полученное число умножить на высоту столба воды и в итоге получается значение дебита.

Многие умножают не на расстояние от статического уровня до фильтра, а на общую глубину. Такие расчеты скважины точны только, если источник сконструирован идеально. Если же точка водозабора несовершенна и содержит фильтр, то данные вычисление обладают погрешностью в большую сторону. Это влечет за собой неправильный выбор насосного оборудования и снижение его срока эксплуатации.

Допустим, в результате замеры, получились следующие результаты:

• производительность насоса — 900 литров/час;
• динамический уровень — 20 м;
• статический уровень — 15 м;
• вершина фильтра — находится на глубине 40 м.

Нужно вычислить высоту столба воды: 40-15 = 35 м. Вставить полученные данные в формулу: 0,9 / (20-15) × 35 = 4,5. От этого значения отнять 20% — поправка на суточное изменение дебита.

В результате реальный дебит скважины составит 3,6 м³ в час. Таким же образом можно вычислить и среднесуточную величину.

Увеличение продуктивности насосного оборудования способствует снижению динамического уровня, а значит и к уменьшению фактического дебита. Поэтому при расчетах, замеры динамики нужно делать дважды — при разной интенсивности забора жидкости.

Удельный дебит скважины можно рассчитать по формуле:

V1 — объем воды, откачанный при первом заборе; V2 — объем воды, откачанный при втором заборе; h1 — понижение динамического уровня при первом заборе; h2 — понижение динамического уровня при втором заборе.

Определение удельного дебита считается как производительность скважины при снижении уровня воды на метр.

Как глубина погружения насоса влияет на производительность?

Погружные насосы, в соответствии с инструкцией, необходимо размещать, как можно дальше от скважинного фильтра. В то же время нормальное расстояние до статического водного уровня должно быть не менее 1 метра.

Внимание! Оптимальная глубина расположение насоса — точка наиболее интенсивного притока воды.

При этом выбирая, на какой глубине установить насосную станцию, следует учитывать, что производительность водозаборного источника снижается пропорционально удалению от дна. То есть, на глубине 40 метров, где в шахте расположен фильтр, выдача жидкости будет максимальной и по расчетам составит 3,6 м³/час.

Тогда как на глубине 28 метров выдача составит 1,8 м³/час, а на глубине равной статическому уровню дебит будет совсем небольшим. Чтобы обеспечить оптимальную производительность бытового водоснабжения, насос необходимо разместить на глубине от 28 до 35 м.

Как повысить дебит?

В процессе эксплуатации производительность скважинного водозабора уменьшается. Главная причина снижения дебита – засорение дна. Чтобы повысить производительность до начального показателя, почистить фильтр и шахту сооружения.

Но чистка источника не поможет, если дебит изначально был невысоким. Причины этому могут быть разные: узкий диаметр эксплуатационной трубы, шахта попала мимо водоносного слоя или он содержит мало влаги.

Как увеличить дебит скважины с минимальными затратами? Самый простой способ — это установка герметичного оголовка.

Атмосферное давление на уровне моря при температуре 0°С показывает 760 мм ртутного столба. Можно рассчитать атмосферное давление для воды зная, что плотность ртути в 13,6 раз выше, плотности воды: 0,76 × 13,6 = 10,336 м.

Если наполнить скважину водой и монтировать на нее герметичный оголовок, то можно убрать атмосферное давление. В результате, если статический уровень был равен 15 м, и убрать атмосферное давление, которое составляет приблизительно 10 метров ртутного столба, то статический уровень поднимется до 5 метров от земли.

Пропорционально статическому уровню, благодаря герметичному оголовку, повысится динамический уровень, а значит увеличится производительность, то есть дебит, водозаборной конструкции.

Но есть и другие способы повысить дебит скважинного колодца – пневмоимпульсная обработка фильтра, использование акустического порохового генератора и другие методики, однако установка герметичного оголовка является самым простым вариантом.