Виды недвижимости, популярные для покупки с последующей сдачей в аренду

Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Недвижимость «на вырост» – Какую квартиру купить для сдачи в аренду?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Уже более ста лет клич «в Москву, в Москву» не дает покоя многим жителям нашей страны, считающим, что настоящего успеха можно достичь только в столице. Даже не сумев, подобно чеховским героиням, вырваться из родных краев, они ждут этого от своих детей, хотят видеть их успешными, состоявшимися людьми. Фундаментом для такого прорыва многие считают хорошее образование и всеми силами стремятся дать своим детям возможность учиться в столице. Действительно, в рейтинге мировых университетов Times Higher Education (THE), среди входящих в него 39 российских вузов первые места занимают учебные заведения Москвы.

Формально при поступлении в вузы хорошие результаты ЕГЭ уравнивают шансы выпускников всех российских школ, однако московские абитуриенты имеют существенную фору – им не надо решать квартирный вопрос.

Как же поступить родителям ребят из регионов, чтобы нейтрализовать конкурентное преимущество москвичей?

Главный совет – начинать думать на эту тему задолго до того, как ребенок перейдет в выпускной класс. Когда-то, еще в СССР, родителям предлагалась возможность завести вклад на имя новорожденного. Доступ к деньгам открывался после достижения совершеннолетия, и они становились существенным подспорьем на первых шагах по жизненному пути. Хотя в 1992 году такие вклады обесценились, это не убило в людях потребность с первых дней жизни своего ребенка искать способы его поддержки на старте взрослой жизни.

Опыт общения с клиентами из регионов позволяет дать несколько проверенных жизнью советов тем, кто только приступает к решению таких вопросов. Как правило, все, кто обращался в ЦДН, собираясь заложить фундамент для дальнейших успехов своего ребенка, правильно представляли себе направление действий – купить московскую квартиру и сдавать ее в аренду до тех пор, пока она не понадобится новоиспеченному студенту. Однако успех в этом деле зависит от множества мелочей, представление о которых можно получить только благодаря многолетней практике. Именно поэтому я не советую нашим клиентам решать этот вопрос самостоятельно.

Покупка квартиры для сдачи в аренду это инвестиция, а инвестор-любитель, скорее всего, не увидит ни дополнительных возможностей для успеха, ни скрытых ловушек. Недаром на финансовом рынке многих стран существует понятие «неквалифицированный инвестор» – человек, не подтвердивший свои компетенции в профессиональной среде и не и имеющий права рисковать по собственному усмотрению. Мы же в ЦДН имеем богатый опыт решения подобных задач и готовы предоставить его в распоряжение наших клиентов.

Читайте так же материал: Как зарабатывают на недвижимости? (ссылка в комментариях)

Главное, что нам предстоит решить вместе с ними – что и где покупать и кому сдавать. Как правило, изначально наши клиенты ориентируются на новостройки от ведущих застройщиков, реклама которых давно вышла за границы Москвы и области. Они знают о существовании крупных московских ЖК, которые иногда расхваливают их бывшие земляки, уже купившие московскую квартиру, но объективно оценить потребительские качества массовых новостроек на расстоянии очень сложно.

Я постоянно получаю множество запросов из регионов – они поступают непосредственно в наше агентство, появляются на специализированных форумах, ими делятся мои коллеги. Как правило, сумма, которую региональные инвесторы планируют вложить в московскую недвижимость, составляют 9-15 млн. рублей, а возраст детей – будущих жильцов квартиры – на момент совершения сделки составляет от 5 до 10 лет.

На начальном этапе работы главная задача – четко объяснить клиенту, что наш выбор должен не только позволить покупателю поселиться на территории города и получить московскую прописку, но и обеспечить комфортную жизнь, как арендаторам, так и постоянному жильцу. И те и другие не должны покидать дом с первым лучом солнца, чтобы вовремя попасть на работу, не должны преодолевать в резиновых сапогах километр полевой дороги от подъезда до ближайшей станции метро, не должны, как герой известного фильма, ездить в булочную на такси.

Да, «входной билет» для желающих получить только площадь и прописку, начинается от 1 млн. рублей (первоначальный взнос при покупке «однушки» в Новой Москве с использованием ипотечного кредита), при этом допустима и покупка квартиры на ранней стадии строительства. Однако, говоря о выборе квартиры, востребованной на рынке аренды и удобной для дальнейшего проживания, надо учитывать массу «граничных условий».

Первое и главное – квартира должна быть готова к заселению. Покупать ее на этапе котлована очень невыгодно – приходится платить рыночную цену готовой квартиры (эскроу-счета!), а вселиться можно будет только года через 2 – стройка, сдача, ремонт. С точки зрения инвестора это недопустимая потеря времени и, следовательно, дохода. Выбирая сегмент рынка для нашей покупки, я голосую за вторичку.

Что же именно выбрать из многочисленных предложений вторичного рынка?

1. Если у клиента нет каких-то обоснованных специфических требований, то оптимальным вариантом является малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 44-48 кв. метров. Ее преимущества перед схожими по цене однокомнатными – в большей универсальности:

1)Из таких квартир, не нарушая правил перепланировки, можно сделать удобную «евродвушку», объединив кухню с комнатой и оборудовав отдельную спальню.

2)Такое решение подойдет и для семей с одним ребенком, и для пары, и для одиночки. Мало кто готов принимать своих гостей в спальне или ютясь на маленькой кухне.

3)Такая квартира будет более востребована как для долгосрочной, так и для краткосрочной аренды.

Читайте так же: Перепланировка квартиры – делаем с умом! (ссылка в комментариях)

2. В каком районе искать такой объект? Не всегда наши клиенты за 8-10 лет до поступления могут назвать ВУЗ, в котором будет учиться их ребенок, поэтому, выбирая локацию для будущей квартиры, приходится в первую очередь ориентироваться на потребности арендаторов, среди которых, кстати, тоже могут оказаться студенты.

Итак, в выбранном районе должны быть популярные федеральные вузы, либо из него без проблем можно будет добираться до них. Вторым важным фактором является наличие крупных офисов. В Новых Черемушках, например, находится представительство компании Samsung, недалеко – штаб-квартира «Газпрома», множество бизнес-центров и других организаций. В этом случае квартиросъемщиками являются многочисленные командировочные и сотрудники, желающие перебраться поближе к рабочему месту. Третья группа объектов, притягивающая арендаторов – крупные медицинские центры.

Однако не только работой жив человек. В районе должно быть много парков, фитенс-клубов, крупных магазинов… Иногда клиенты обращают особое внимание на наличие хороших ресторанов и кафе в шаговой доступности – они не готовят дома, но хотят разнообразно и вкусно питаться. Все эти нюансы важны при подборе квартиры для сдачи.

Бывает, что оправданной является покупка квартиры в, казалось бы, спальном районе, но недалеко от крупных торговых центров. Обычно эти районы застроены типовыми домами с недорогими квартирами. Их охотно снимают вскладчину сотрудники этих ТЦ – от дворников до кассиров. Как правило, это выходцы из стран СНГ. Вопреки стереотипам, они являются неплохой категорией арендаторов. Во-первых, большинство арендодателей их избегает, поэтому они ценят доверие хозяев и не создают проблем им и соседям. При этом, если кто-то досрочно съезжает, их коллеги предлагает собственнику достойную замену. Так что и в «непрестижных» районах – Марьино, Теплый Стан, Выхино – квартиры можно успешно сдавать. Тем не менее, надо убедиться в том, что ваши арендаторы находятся в России на законных основаниях и официально трудоустроены.

Многие клиенты, особенно в начале нашей совместной работы, относятся к приобретаемой квартире как к месту, где их ребенок, безусловно, будет жить во время своей учебы. Тем не менее, с точки зрения инвестора, во многих случаях выгоднее поступить иначе. Рассмотрим несколько вариантов.

1) Помимо малогабаритных «двушек», популярными объектами для сдачи в аренду являются мини-студии, но не за МКАД, а ближе к центру города. Сейчас в студии преобразуются старые квартиры гостиничного типа по 13-15 кв. метров. Реальный пример – такой объект в центре Москвы был куплен за 3 млн. 800 тыс. рублей и сдается за 35000 руб. в месяц. Иногда есть возможность купить большую трехкомнатную квартиру на первом этаже (обязательно на первом, или, если он нежилой, то на втором) и сделать из нее 3 или даже 4 студии.

Кроме того, для арендаторов обычно не так и важно, квартиру они снимают или апартаменты. При правильном подходе такой тип недвижимости может стать более выгодным объектом для инвестирования. По цене «трешки» можно купить три апартамента. Сданные порознь, они будут приносить больший доход.

Читайте так же: Апартаменты в Москве – жить или инвестировать? (ссылка в комментариях)

2) Хочу остановиться на таком неочевидном для многих пути, как покупка и сдача в аренду нежилой недвижимости. Недавно один клиент с бюджетом 15 млн. рублей, собиравшейся купить «трешку» в замкадной новостройке отказался (с моей помощью) от этой мысли и приобрел для сдачи в аренду однокомнатную квартиру и небольшой офис. Казалось бы, зачем ребенку офис? Дело в том, что офисная недвижимость в хорошей локации всегда будет пользоваться спросом. Даже небольшие бюджетные офисы размером с однокомнатную квартиру приносят доход в среднем на 20% выше, чем жилье. Иногда эта разница доходит и до 300%!

Пример из собственной практики – нежилое помещение, купленное за 3 млн. рублей, я сдаю за 50 тыс. рублей в месяц, а одновременно приобретенная квартира схожего размена стоила 6 млн. 800 тыс. рублей, и сдать ее удалось только за 30 тыс. рублей в месяц. Как правило, средний срок окупаемости у коммерческой недвижимости – 8-10 лет, а у жилой – 18 лет.

Конечно же, накануне переезда нашего абитуриента в Москву весь этот актив должен быть превращен в квартиру, в которой он будет проживать. Продав все то, что было куплено для сдачи, можно купить неплохую квартиру в нужном районе. Конечно же, наше агентство может помочь и в этом. Кстати, наш клиент, выбравший вместо «трешки» сочетание однокомнатной квартиры и офиса, продавать его не собирается – пусть у студента будет дополнительная стипендия!

Читайте так же: Разбираем шаги альтернативной сделки (ссылка в комментариях)

3) В заключение хочу отметить, что наше агентство сможет выступить и в роли управляющей компании – наблюдать за порядком, скажем, в нескольких мини-студиях, следить за тем, чтобы площади не простаивали – это особенно важно, когда мы имеем дело с командировочными и пациентами медицинских центров и т.д. Стоимость услуги – 10% от арендной платы, но не менее 5000 рублей.

Мы проверяем, все ли в порядке с квартирой, все ли оплачено, если люди съезжают, мы находим новых арендаторов. Клиенту из региона не придется беспокоиться за квартиру, у нас люди за границу уезжают, нам оставляют ключи, доверенность на сдачу в аренду, а мы успешно управляем процессом получения нашим клиентом пассивного дохода!

Мы всегда готовы поговорить на эту тему более подробно и обсудить с вами самые сложные варианты, которые помогут вашим детям успешно шагнуть во взрослую жизнь, не отвлекаясь на бытовые проблемы.

Как купить квартиру в Москве, чтобы потом выгодно сдавать ее в аренду

Небольшой дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас себе квартиру и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики». Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.

Квартиры в ЦАО не лучший вариант

Сколько раз я слышала фразу «чем дороже недвижимость, тем выше окупаемость». И сколько же людей «погорело» на этом, когда поверили в нее. Надо запомнить: арендная доходность не зависит напрямую от стоимости объекта.

Один и тот же фактор формирования цены на товар может по-разному влиять на это самое формирование в зависимости от того типа сделки, которую мы хотим совершить.

Например, все интуитивно понимают, что на стоимость квартиры в ЦАО влияет «престиж» района. Однако, как показывают исследования, влияние «престижа» на цену квартиры при покупке и при сдаче ее в аренду не симметричны. Согласно рейтингу портала The Meters, Арбат имеет самый низкий процент годовой доходности с аренды среди всех районов Москвы — 3,58%.

Для сравнения общемосковский показатель равен 4,7% годовых. Одна из причин этого «парадокса» — неравномерный рост цены на жилье и арендной ставки. Плата за аренду зачастую остается прежней, а вот стоимость покупки объекта в ЦАО растет гораздо быстрее. Поэтому жилье в «престижных районах» не лучший вариант даже для очень долгосрочных инвестиций. Оно, может, и окупится, но вряд ли при вашей жизни.

Развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений

Остановимся на вышеупомянутом исследовании The Meters подробнее. Методология рейтинга проста: мы делим 12 месяцев аренды на стоимость квартиры и умножаем это на 100%. Авторы работы обобщили показатели до средней годовой доходности по каждому из московских районов. В итоге получилась небольшая табличка, где последние строчки занимают районы ЦАО (выше мы объяснили почему), а верхние — развивающиеся районы, где лидер рейтинга — Нижегородский район — имеет цифры в 6,11% годовых (практически в два раза больше показателей по Арбату).

Развивающиеся районы — это промышленные районы, которые сейчас проходят этапы бурного благоустройства, озеленения и точечной застройки. «В погоне за счастьем» сюда приходят строительные компании с планами на парки, жилые комплексы, спортивные сооружения, школы и медицинские учреждения. Цена за один «квадрат» тут невысокая, а стоимость аренды выше, чем в отдаленных от «старой Москвы» территориях за счет интеграции в городскую жизнь.

Это не «Новая Москва», от которой жильцам до работы придется добираться несколько часов и исключительно на личном авто из-за отсутствия общественного транспорта в районе. Поэтому развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений. Согласно методологии The Meters, они окупятся за 16 лет. Возможно, лет через десять вы даже захотите переехать сюда, так как район за это время значительно поменяет свой облик в лучшую сторону.

Чуть выше я уже упомянула, что лидером рейтинга является Нижегородский район. Хочу понять вместе с вами, как так вышло. Тем более, что я сама сейчас смотрю себе квартиру именно в этом районе.

Нижегородка богата своей историей. Тут располагается Рогожская Слобода — «место силы» для русских старообрядцев, с одной стороны, и очень классный парк, с другой. Очень советую посетить его этим летом, если захотите выбраться куда-то , а Парк Горького и ВДНХ уже успели надоесть. Помимо этого, район очень «зеленый». Маршрут от метро до квартиры будут неизменно сопровождать зеленые насаждения.

В общем, с точки зрения экологии к району мало вопросов, но один все же есть. Как я и говорила, большинство развивающихся районов раньше были промышленными. Нижегородский не исключение. К счастью, практически все заводы уже «съехали» отсюда, а промзона Грайовороново, часть которой затрагивает и Нижегородский район, скоро будет модернизирована в парк.

Что касается социальной инфраструктуры, то тут все тоже неплохо. Даже есть несколько частных школ и профильных медицинских учреждений. Это помимо государственных, конечно же. Еще недавно читала, что Нижегородская школа плавания, оказывается, выпустила плеяду именитых спортсменов, среди которых есть чемпионы мира и Европы. Меня это не особо волнует, но вдруг кто-то из жильцов спросит про спортивные секции — тогда вам точно будет о чем рассказать.

Выбираем площадь квартиры

По аналогии с «престижем» района, утверждение «чем больше квадратов, тем больше доход» ошибочно. В материале РБК, где и вышло исследование The Meters, авторы рейтинга сообщают, что «самая низкая доходность — у квартир площадью более 100 квадратных метров, которые к тому же являются самыми низколиквидными на рынке». Наиболее доходным они считают «маленькие студии площадью до 30 «квадратов».

Однако тут позволю себе некоторое отступление от «линии партии» и добавлю, что покупка небольшой «двушки» площадью 45 квадратных метров также является неплохим вариантом. Да, доходность будет ниже. Однако переехать сюда в будущем будет гораздо приятнее.

Личный опыт как заключение

Повторюсь, что сама я сейчас рассматриваю покупку квартиры в Нижегородском районе. Я доверяю и рейтингу, и личному опыту неоднократного посещения района. Однако, это совершенно не значит, что каждому из читателей стоит непременно подыскивать недвижимость именно тут. Каждому по душе придется что-то свое. Лично я очень трепетно отношусь к исторической ценности и потому Нижегородский кажется мне оптимальным решением. Впрочем, того же мнения и авторы исследования The Meters. Решать вам в любом случае. Я лишь поделилась «аналитикой» и личным опытом.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован от кризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлении недвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретать жилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написаны зарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и дохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество у коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся денежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи, расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой счет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги на ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения.

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Итак, подводим итоги:

Критерий	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость	+
Ликвидность	+
Эксплуатационные расходы	+
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.	+
Дополнительные расходы	+
Налоги	+	+

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческой недвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Об основных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Как выбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.

Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

• Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
• Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
• Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.

При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.

Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.

Аренда с последующим выкупом

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

• квартиры, дома и дачи;
• земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
• оборудование и технические средства;
• авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

• общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
• нет первоначального взноса;
• есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
• нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

• нет четкой юридической формы сделки;
• имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
• вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

• если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
• документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
• срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
• выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
• при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

• движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
• те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
• лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
• при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

• техническое описание объекта;
• стоимость для перехода прав собственности;
• срок договора;
• условия аренды и оплаты;
• ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Какие негорючие материалы применяют для отделки стен

При оформлении интерьера дома или квартиры владельцы чаще всего сосредоточены на эстетических впечатлениях, но не стоит забывать и о пожарной безопасности. Огнестойкие отделочные материалы, такие как негорючие обои, термоустойчивая краска или шпатлевка, могут предотвратить распространение огня и спасти жизни.

Способы повышения огнестойкости

Чтобы повысить огнестойкость стен и других конструкций в доме, их покрывают негорючими веществами, применяют для отделки огнеупорные материалы. Изделия, состоящие полностью из неорганических веществ или их преобладающего количества, известны как самые термоустойчивые. Некоторые минеральные реагенты используют как антипирены.

Существуют небольшое количество органических соединений, которые не воспламеняются и не поддерживают горения. Некоторые из негорючих органических растворителей даже используют в пожаротушении.

Предохранить стены и конструкции от огня можно:

• используя термостойкий грунт, пасты, штукатурки;
• окрашивая стены огнестойкими красками;
• оклеивая термостойкими обоями;
• устанавливая листы или плиты, не реагирующие на огонь;
• пропитывая материалы антипиренами.

Решение о выборе огнеупорного материала для стен следует принять после оценивания финансовых возможностей, обсуждения проекта с мастерами и дизайнерами. Разумно выбранная негорючая отделка поможет утеплить помещение и повысить звукоизоляцию.

Первичная обработка пастой или штукатуркой

Отделку стен с учетом обеспечения безопасности можно проводить, сочетая несколько негорючих материалов. Каждый участок помещения имеет свои особенности. Он может располагаться вблизи печей, каминов или находиться на отдалении.

Выбор способа отделки стен зависит от этажности дома, способа прокладки электропроводки, материала, из которого сделаны несущие конструкции.

Термостойкая первичная обработка стен уместна практически во всех случаях. Составы грунтовок, штукатурок, специальные пасты в зависимости от консистенции можно намазывать, разбрызгивать, напылять. Толщина покрытия негорючей пастой достигает 1 см, штукатуркой – до 4 см.

Главная особенность негорючих составов для отделки – отсутствие привычного портландцемента и кварцевого песка. Обычный цемент, затвердев, образует гидроксид кальция, который в случае значительного повышения температуры при пожаре разлагается до оксида.

Под действием влаги или водяного потока, что случается при тушении огня, оксид из-за гидратации набухает. Происходит разрыв покрытия, растрескивание.

В результате огонь может попадать на основу конструкции, стены, и распространяться по всему дому. Потушить его становиться сложно. Образованию щелей способствует трансформация молекул песка из одной модификации в другую, более объемную.

В негорючих материалах для отделки стен имеется жидкое стекло, строительный гипс, глиноземистые или пуццолановые виды цементов. В качестве заполнителя используют особые разновидности глин, например вермикулит, вулканические продукты типа пемзы или туфа; мелкие фракции керамзита, металлургических шлаков, золы электростанций.

Составы могут быть наполнены минеральными волокнами, например, каолиновой ватой. Самый доступный вариант негорючего материала для подготовки стен – смесь «тощей» глины, имеющейся в данной местности, с растворенным в воде сульфитно-дрожжевым щелоком. Влажность помещения, обработанного такими композитами, не должна превышать 65 %.

Покрытие печей

Нагревающиеся поверхности покрывают также специальными термостойкими грунтовками. Цель такой обработки не только и не столько защита от огня, как улучшение сцепления последующего слоя краски, уменьшение ее расхода.

Благодаря использованию термостойкого грунта, увеличивается защита радиаторов, металлических каминов и печей от коррозионных процессов.

Существует несколько видов негорючих составов на основе гликолевых лаков, фосфатов, силикатов. При выборе конкретного материала для отделки нужно точно знать максимальную температуру нагрева поверхности. Термостойкая грунтовка для печей имеет ограничения по применению, которые указаны в сопроводительных документах.

Применение термокраски

В состав огнестойкой краски для стен входят наполнители и пигменты. Негорючий состав для отделки стен после отвердения образует пленку, выполняющую защитные и декоративные функции. Термокраска представляет собой неорганические комплексы из оксидов щелочных металлов и кремния.

В качестве наполнителей применяют тальк, особые виды глины, минеральные волокна. К продаже предлагается два компонента, которые нужно соединить и перемешать перед применением. Полученную негорючую смесь следует использовать в течение максимум 12 часов.

Существует противопожарная краска, предназначенная для внутренних поверхностей помещений, в частности стен, а также для наружных покрытий.

Виды термостойких обоев

Для окончательной отделки стен можно использовать термостойкие обои. Их производят по нескольким технологиям. Существуют металлизированные рулонные материалы, которые делают следующим образом.

На флизелин, представляющий собой продукт из целлюлозы и синтетических волокон, наносят тонкую алюминиевую фольгу. Сверху покрывают краской, не пропускающей ток, или делают тиснение. Негорючие обои имеют интересные рисунки, выполняют декоративные функции. Материал отличается долговечностью.

Другая разновидность негорючих обоев производится из стекловолокон. Все компоненты имеют природное происхождение. Материал хорошо моется, имеет красивый внешний вид, подходит для помещений любого назначения. Сертификат пожарной безопасности подтверждает высокую огнезащитную способность негорючих обоев.

Огнестойкие ткани

Отделку стен можно проводить классической драпировкой. Существующая несгораемая ткань, по виду практически не отличимая от обычных тканых материалов, позволяет воплощать любые идеи дизайнеров.

Материал изготовлен переплетением полимерных волокон. Негорючие качества продукции придает антипиреновая пропитка. Огнестойкие тканые материалы применяют для отделки стен любых помещений, салонов автомобилей; из них делают профессиональную одежду пожарным, спасателям, металлургам.

Антипирены могут придать негорючие качества практически любым материалам. Эффект обусловлен способностью поглощать тепловую энергию пламени, расходуя его на расплавление антипиреновой добавки. Плюс ко всему выделяются газы, не поддерживающие горение.

Панели и минеральная вата

Широко используются в качестве негорючих материалов для отделки стен специальные панели. Их делают из силикатно-кальциевых и стекломагнезитных минеральных композиций.

Производят также панели из специального огнестойкого гипсокартона. Вся негорючая панельная продукция представлена в ассортименте, с различным декоративным исполнением. Материал украсит и надежно защитит стены от возможного действия огня.

Уместно напомнить, что значительно сократит опасность распространения очага возгорания утепление стен минеральной ватой. Главное предназначение этого негорючего материала – увеличение термоизоляции помещения.

Минеральная вата увеличивает изоляцию звука, шума. В совокупности с термозащитными свойствами это является серьезным аргументом для предварительной отделки стен материалом из минеральных волокон.

Рынок строительной негорючей продукции разнообразен. Можно выбрать материалы в разном ценовом диапазоне, с отличающимися внешними покрытиями и способами монтажа.

Главное, чтобы они не провоцировали быстрое распространение огня в случае возгораний, не выделяли отравляющих газов при нагревании, соответствовали стандартам гигиены и безопасности.