Аренда спецтехники – советы

Что нужно знать, выбирая спецтехнику для аренды

Если вы задумываетесь об аренде спецтехники, то посетить наш портал — правильное решение. Мы работаем для того, чтобы помочь разобраться со всеми вопросами, которые возникают и до начала аренды, и в ее процессе. У нас на сайте собрана информация по всем крупным городам России:

• где взять в аренду спецтехнику;
• какие ее разновидности доступны и для каких задач;
• как найти оптимальные цены.

Мы сотрудничаем с арендодателями, и помогаем арендаторам найти самое выгодное предложение.

Рекомендации арендаторам

Прежде чем заключать договор, нужно проанализировать поставленные задачи и объем работ. Если запланированные работы можно выполнить за несколько часов, выгоднее нанимать технику с почасовой оплатой. В ином случае имеет смысл выбирать посуточный вариант оплаты. Следует учитывать затраты времени на прибытие спецтехники к месту назначения, возможность аренды вместе с водителем или без него.

Производительность оборудования тоже важна: от нее зависят сроки выполнения работ, выбор модели по ее мощности или грузоподъемности, количество требуемых единиц техники.

Изучаем характеристики спецтехники

Сначала следует изучить ассортимент техники, который предлагает компания-арендодатель. Стоит уточнить, марки каких брендов доступны, диапазон и количество моделей, какими характеристиками они обладают, рассчитать их производительность.

Чтобы не переплачивать понапрасну, необходимо понимать, как выбрать нужное оборудование. Например, выбирая модель автовышки, нужно учитывать максимальную высоту, на которую она может доставить груз или рабочих. Некоторые модели способны не только поднимать, но и опускать рабочую площадку (например, с моста или в котлован). Нет смысла нанимать автовышку с длиной стрелы 20 метров, если достаточно десяти. Также нужно учесть ее грузоподъемность.

Техническое состояние и гарантийное обслуживание

Большое значение имеет техническое состояние: не стоит гнаться за низкой ценой, если спецтехника изношена, часто ломается и требует ремонта, не соответствует заявленным параметрам.

При составлении договора найма рекомендуется обсудить условия компенсации в случае поломки и вынужденного простоя, потому что в этом случае наемным рабочим придется оплачивать время ожидания, несмотря на паузу в работе.

Надежные компании-арендодатели не просто гарантируют ремонт оборудования в случае поломки, они обеспечивают максимально быструю замену вышедшей из строя спецтехники.

Лицензии и прочая документация

Следует понимать, что для выполнения всех видов выполняемых спецтехникой работ требуется наличие специальной лицензии. При заключении договора аренды необходимо убедиться, что данная компания-арендодатель обладает всеми необходимыми лицензиями и прочими разрешающими документами. Особенно важно обратить внимание на срок окончания лицензии.

Ответственный и надежный арендодатель сам предложит ознакомиться со всем пакетом разрешительных документов, предоставит не только доступ к оригиналам, но и приложит все копии к договору найма.

Правила составления договора при аренде

Стандартный договор при заключении сделки с компанией-арендодателем включает такие пункты:

• предмет договора (эксплуатация строительных и транспортных механизмов для выполнения земляных, строительно-монтажных и прочих работ);
• порядок предоставления услуг;
• цена услуги и правила расчета (наличие и размер предоплаты, стоимость часа работ или посменная);
• права и обязанности исполнителя;
• права и обязанности заказчика;
• ответственность сторон;
• форс-мажорные обстоятельства;
• правила решение спорных вопросов;
• срок действия договора;
• юридические адреса и реквизиты сторон.

Различия между арендой и лизингом

Аренда — это наем оборудования с почасовой, посменной или посуточной оплатой, которая после окончания срока договора возвращается арендодателю. Заключается на короткий срок.

Лизинг — это разновидность долгосрочной аренды с возможностью выкупа используемой техники. Заключается обычно на срок 3-5 лет. Все ежемесячные выплаты суммируются, и в любой момент лизингополучатель может выплатить остаток стоимости спецтехники, после чего становится ее владельцем.

Аренда	Лизинг
Предмет договора	Техника может быть неисправной.	Техника новая.
Документы	Нужны только реквизиты.	Нужна полная оценка платежеспособности.
Срок оформления	От нескольких минут до 1-3 дней.	Несколько месяцев.
Платежи	Высокие.	Доступны налоговые льготы.
Срок соглашения	От нескольких часов до нескольких месяцев.	От 3 до 10 лет.

Аренда с водителем и без

При заключении договора на аренду спецтехники можно заказать услуги водителя у арендодателя, а можно использовать своего. Здесь возможна некоторая экономия средств, поскольку собственный работник может получать фиксированную ставку, а предоставляемый арендодателем потребует дополнительной оплаты.

Однако нужно учитывать, что водитель должен иметь необходимую квалификацию, права определенной категории, справку о состоянии здоровья, отсутствии судимостей. Важен опыт работы с данным видом техники, умение оперативно определить и устранить поломку в случае непредвиденной ситуации.

Проверка выполнения работ

В договоре аренды обязательно нужно указывать, какие работы требуется выполнить, и по каким критериям проверять качество их выполнения.

Если пренебречь этим пунктом, может возникнуть спорная ситуация, когда заказчик не удовлетворен, но предъявить претензию компании-арендодателю не может.

Акт выполненных работ составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами. В нем заказчик может написать о претензиях и замечаниях к исполнителю.

Акт выполненных работ необходим и для подтверждения расходов заказчика при оформлении налоговых документов.

В чем заключается выгода аренды спецтехники?

Покупка и содержание собственного автопарка спецтехники, ее профилактическое обслуживание и ремонт — всё это требует значительных денежных вложений. Также арендатору нет нужны нанимать квалифицированный персонал для управления спецтехникой, потому что его может предоставить компания-арендодатель.

Видео по теме: Аренда спецтехники

Спецтехника в аренду: что необходимо знать

Содержание:

• Основные преимущества аренды
• Наиболее востребованная техника
• Советы по выбору компании для аренды
• Как грамотно арендовать спецтехнику

В основном именно аренда подходит частным лицам, которые самостоятельно занимаются проектированием и строительством зданий. Крупные компании в состоянии закупить спецтехнику, но частнику взять технику на время строительных работ будет лучшим вариантом. В наши дни на рынке представлено большое количество компаний, сдающих оборудование в аренду. Прежде чем приступить к строительству объекта компании обдумывают, какую технику использовать для различных работ, начиная от рытья котлована и заканчивая погрузкой и вывозом мусора.

Основные преимущества аренды

Один из важных критериев – экономический. Не каждый может позволить себе купить современную и производительную машину. Приобретение машины стоит недешево и используется в зависимости от сезона. Немало средств уйдет на обслуживание такой техники и оплату работы квалифицированных рабочих. Важное преимущество аренды — предоставление техники на любой срок. Пользуясь этой услугой, можно получить машину в любое удобное время.

При покупке спецтехники возникает необходимость приобретения гаража или даже цеха для хранения машины и проведения ремонтных работ. Всегда есть возможность приобрести наиболее выгодный и эффективный вид механизма и арендовать сразу несколько единиц нужной строительной техники.

Для эксплуатации машины надо иметь разрешения от соответствующих органов, а это требует финансовых затрат. Потребуется пройти обязательные процедуры, предписанные законодательством.

Наиболее востребованная техника

Анализируя рынок найма строительной техники, можно понять, какую технику чаще всего берут в аренду:

1. Бульдозеры. Именно эти машины используются при проведении дорожных работ.

2. Манипуляторы. Выполняют транспортные и грузоподъемные работы.

3. Современные экскаваторы-погрузчики. Они имеют разное навесное оборудование и выполняют землеройные и погрузочно-разгрузочные работы.

4. Автомобильные краны. При покупке возникает необходимость хранения такой машины и наличие специального здания. Работа крановщика требует квалификации и определённых навыков.

6. Грузовые машины.

Советы по выбору компании для аренды

Чтобы техника была использована максимально эффективно, нужно выбрать компанию, о которой имеются положительные отзывы. При выборе учитывать такие критерии, как:

• разнообразие предлагаемой техники;

• в каком техническом состоянии находится машина;

• как долго эта компания находится на рынке;

• сколько стоит аренда техники.

Как грамотно арендовать спецтехнику

Арендованную технику нужно сохранить в первоначальном состоянии, а это непросто. При выборе самосвала необходимо учесть его вместительность и мощность. Бульдозер обычно арендуют вместе с оператором, так как последний отвечает за эксплуатацию машины. Погрузчики и манипуляторы требуют квалифицированного обслуживания, поэтому арендовать их надо у проверенной фирмы. При аренде автокрана нужно учесть его мощность.

Только профессионал знает, как в совершенстве управлять той или иной машиной. Лучший выбор — это доплатить и арендовать технику с экипажем, который гарантирует качественное и быстрое выполнение работы.

Арендодатели всегда идут навстречу клиентам, предлагают удобные и наиболее выгодные условия сотрудничества, расширяют и обновляют виды спецтехники, гарантируют своевременное и эффективное предоставление качества услуг. Аренда — это удобно, практично и выгодно.

Что необходимо знать об аренде строительной спецтехники?

Несомненно, аренда спецтехники может оказаться полезной во многих различных ситуациях. Она может потребоваться, в том числе и обширной фирме. Не секрет, что покупать спецтехнику зачастую бессмысленно, тогда как арендовать на какой-либо срок, напротив, рационально и практично. Помимо этого, аренда специальной техники может оказаться отличным вариантом для частного лица, самостоятельно занимающегося тем или иным проектом. В настоящей статье мы постараемся рассказать все, что необходимо знать об аренде спецтехники.

Выбор фирмы

Безусловно, перед тем как арендовать спецтехнику, необходимо должным образом изучить организации, предоставляющие соответствующий спектр услуг. Если компания именитая и большая, можно не сомневаться, что техника гарантированно будет проходить соответствующие контрольные мероприятия. В то же время спецтехника, арендованная у безызвестной компании, может выйти из строя прямиком в процессе выполнения той или иной операции. При этом с возможными последствиями подобных досадных происшествий придется разбираться нанимателю.

Желательно ознакомиться с отзывами о фирме. Лучше всего, если у заказчика найдутся приятели или коллеги, ранее пользовавшиеся услугами арендодателя и оставшиеся довольны. Если предполагается заказ сразу нескольких видов спецтехники, необходимо найти компанию, готовую предложить возможность разом нанять всю нужную технику. В противном случае в дальнейшем может возникнуть неразбериха с документами, которой, разумеется, лучше избежать.

Аренда или лизинг

Зачастую наилучшим вариантом оказывается именно лизинг строительной спецтехники. Аренда становится более предпочтительной лишь тогда, когда спецтехника необходима на непродолжительный срок. Если же машины планируется использовать на срок порядка 12 месяцев, определенно следует остановить свой выбор на лизинге.

Стоит отметить, что одним из наиболее ощутимых “плюсов” лизинга является то, что в дальнейшем у заказчика появляется возможность произвести выкуп техники и тем самым стать ее полноценным собственником. Тогда если даже организация, к примеру, обанкротится, лизинговую спецтехнику не станут отбирать. К тому же в этом случае предлагаются более щадящие расчетные требования, в то время как в случае с арендой условия окажутся куда строже. Ведь продолжительность аренды обговаривается изначально, и внести изменения в условия подписанного договора, скорее всего, будет нелегко. Лизинг, однако, не следует выбирать заказчику, который не нуждается в использовании спецтехники в контексте продолжительного периода времени.

Как арендовать технику

Итак, заказчик определился с организацией-арендодателем. Дальнейшее уже зависит от конкретной техники. Так, при аренде самосвалов необходимо учитывать их мощностные характеристики и вместительность. Ведь если соответствующие расчеты не будут произведены, имеются все шансы арендовать неподходящую машину. Аренда автогидроподъемника предполагает особый акцент на подборе высоты подъемника. Бульдозер нередко арендуют совместно с оператором, что, безусловно, довольно удобно и рационально. Арендовать технику с рабочим следует, в том числе и по той причине, что в этом случае последний станет лично отвечать за машину. Вообще порой лучше всего нанимать работников с машинами совместно, нежели арендовать спецтехнику исключительно. Кстати, это станет неплохим вариантом для заказчика, которому недостает рабочих рук.

Манипуляторы и погрузчики необходимо арендовать лишь у проверенной организации, так как это крайне “прихотливая” спецтехника, нуждающаяся в должном обслуживании. Если содержание манипулятора будет производиться не так как следует, техника вполне может выйти из строя. В то же время аренда манипулятора будет требовать полноценной информации об операциях, планируемых к осуществлению. Помимо этого, необходимо обязательно обратить внимание на длину стрелы и грузоподъемность техники. Последнее касается, в том числе и погрузчиков.

Аренда фронтального погрузчика зачастую осуществляется совместно с разнообразной “навеской”. При этом необходимо определиться с тем, какие именно операции должна будет производить спецтехника. Аренда автомобильного крана всегда осуществляется с учетом его мощности. В противном случае проблемы могут появиться непосредственно на месте работы, когда выяснится, что атрибуты автокрана оказались несоответствующими.

Подведем итоги

Как видно, аренда строительной техники все еще остается процедурой, имеющей свои подводные камни. А значит, необходимо обязательно помнить про ряд немаловажных тонкостей, о которых мы постарались рассказать в предложенном материале.

Видео: Партнёрская программа от сервиса «Перевозка 24»

Какие документы проверить при аренде квартиры

Чтобы не остаться с вещами на улице

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Сначала читать, потом подписывать

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРН .

С 1 января 2017 года ЕГРН и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

Если у квартиры несколько собственников

Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРН объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРН .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРН не обойтись.

В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.

Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.

Жилая недвижимость

Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.

Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.

Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.

Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.

Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Нежилая недвижимость

Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.

Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.

Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.

Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.

Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.

Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.

Апартаменты

Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.

Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.

Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.

Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.

Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).

Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.

Как сдавать квартиру безопасно. Учимся на ошибках – реальные истории

Содержание:

• «Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»
• «Квартирантка пропала, наши вещи тоже»
• «На нашей жилплощади разместилось целое землячество. »
• «Вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт»
• Заключение: 5 правил сдачи квартиры в аренду

Учимся на ошибках – реальные истории

Каждый арендодатель волнуется за свое имущество (вдруг все испортят) и репутацию (пересдадут, и будет тут подпольный офис или еще что похуже), боится продешевить или вложить слишком много в ремонт, переживает из-за простоя квартиры или возможности кражи, и где гарантия, что платить будут исправно и регулярно. Как сдать квартиру безопасно? Рассмотрим на примерах историй наших клиентов, которые ранее занимались сдачей квартир в долгосрочную аренду самостоятельно.

«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»

«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату. А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.

Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться. Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.

Илья Стародубцев, 35 лет

Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.

Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.

Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.

«Квартирантка пропала, наши вещи тоже»

Я из Оренбурга, комнату в Москве мне купили родители, когда я училась в МГУ. Окончила учебу, вышла замуж и переехала к мужу, эту комнату мы решили сдавать. Квартиранткой была тоже студентка – в договоре указали срок 11 месяцев, депозит не брали. Деньги она переводила мне на карту, мы перезванивались и с ней, и с соседями по коммуналке – все жили мирно и спокойно, никто не жаловался. 8 месяцев спустя соседи сообщают мне, что жиличка оставила ключи и уехала. Я удивилась такому повороту, приехала забирать ключи. Тут я удивилась еще больше: в комнате отсутствовали мои телевизор, утюг, пылесос и микроволновка, шторы были сняты, а диван и стеллаж передвинуты – теперь они закрывали испорченные обои и кусок линолеума. Дозвониться студентке было нельзя – она внесла мой телефон в черный список. Выяснилось, что из института ее отчислили, и где искать, никто не знает. Объявлять розыск из-за пропажи бытовой техники мы, конечно, не стали. Но все это, мягко говоря, неприятно – квартирантка пропала, наши вещи тоже. Решила больше не заниматься такими делами самостоятельно – много рисков, лучше сдать квартиру через агентство недвижимости, где работают специалисты, которые знают все сложные моменты, и как их избежать.

Ольга Шерстобитова, 26 лет

При желании есть способы разыскать человека – если у вас зафиксированы паспортные данные (при сдаче жилья студентам неплохо узнать контакты родителей или старших родственников). И тогда пропавшую квартирантку можно привлечь к ответственности – по закону, она должна выплачивать арендную плату в течение всего срока действия договора найма, даже если проживает в другом месте, соглашение ведь не расторгнуто. И, естественно, она обязана вернуть чужие вещи – их необходимо указать в описи предметов, передаваемых внаем, которая составляется отдельным документом или в качестве приложения к договору найма. На случай порчи имущества всегда нужно взимать с арендатора сумму страхового депозита – обычно в размере арендной ставки за месяц.

«На нашей жилплощади разместилось целое землячество. »

У меня 2-комнатная квартира экономкласса – в панельной 5-этажке на окраине Москвы, в районе Гольяново. В 2019 году сдала ее приличной женщине 43 лет: она рассказала, что продала свое жилье в Иваново, устроилась в небольшую фирму московской подруги бухгалтером, решила пока снять квартиру, присмотреться, а в будущем планирует купить свою в столице.

Спустя полгода, совершенно случайно, мы с мужем узнали, что в квартире проживают неизвестные люди: приехали проверить помещение – позвонили в дверь, и нам открыли. На нашей жилплощади разместилось целое землячество.

Выяснилось, что наша дама-арендатор сдает квартиру покомнатно сотрудникам этой самой фирмы ее подруги – они приезжают в Москву на заработки, к ним вселяются родственники или друзья, одни сменяют других и т. д. Меня и мужа еще не хотели впускать – ведь люди заплатили «арендодательнице», а нас они и в глаза не видели.

После этого случая сделали в квартире ремонт, но долго не решались ввязываться в новые арендные отношения. В 2020-м обратились в ИНКОМ-Недвижимость и удачно сдали квартиру молодой семье с двумя детьми.

Татьяна Троицкая, 45 лет

По нашим данным, 47% арендодателей опасаются столкнуться с субарендой их квартир. Как предусмотреть: в договоре найма требуется прописать сведения не только об арендаторе, но и обо всех, кто планирует проживать вместе с ним, – их паспортные и контактные данные. Субаренда без письменного разрешения собственником квартиры законодательно запрещена.

Регулярно проверяйте квартиру – ее состояние, и кто в ней живет. Если обнаружатся неизвестные проживающие, вы имеете право расторгнуть договор и выселить всех, в случае нанесения ущерба имуществу (а также морального ущерба вам) можно обязать арендатора выплатить штраф.

«Вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт»

В начале прошлого года мы с дочкой сдали «однушку» в Марьино семейной паре из Орла. После введения карантинных ограничений у ребят возникли сложности с работой и оплатой проживания. Жаль было терять квартирантов, и мы подумали предоставить им арендные каникулы – вместо оплаты проживания предложили сделать косметический ремонт на кухне и в комнате, они с радостью согласились. Ни у нас, ни у них не было опыта оформления соглашения об отделке в счет аренды, решили просто приписать на полях в договоре пункт о том, что пока идет ремонт, они живут у нас бесплатно. Мы купили краску, обои, ламинат и все необходимые инструменты. На самоизоляции контролировать ход работ непросто: жильцы фотографировали что-то, присылали – вроде, казалось, неплохо. Так прошло два месяца, а потом квартиранты сообщили, что вынуждены вернуться домой. Жаль, но хоть квартира в порядке, сразу начнем искать новых жильцов, подумали мы.

Отъезд оказался настолько срочным, что не оставалось времени принять у арендаторов помещение – они прислали фото и видео, привезли ключи и уехали.

То, какой мы увидели квартиру «живьем», повергло нас в шок: ровно приклеена лишь одна полоса обоев, две доски ламината были просто уложены на пол, не зафиксированы, краску даже не открывали. Почти все, что раньше не требовало ремонта, теперь в нем остро нуждалось – душ был сломан, у СВЧ оторвана дверца, холодильник не работал и т. д.

Вот так мы сдали квартиру – вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт.

Ольга Пономарева, 53 года

При сдаче квартиры «под ремонт» необходимо составить приложение к договору найма. И предусмотреть следующее:

• оплата проживания (дополнительно прописать размер арендной ставки) входит в счет ремонтных работ в соответствии со сметой, которая считается частью договора найма;
• в смете нужно указать общую стоимость и разделить ее на оплату работ и материалов;
• если смета не подписана сторонами сделки, договор найма считается недействительным;
• нужно учесть возможное увеличение стоимости работ и материалов – прописать схему распределения расходов на этот случай;
• арендатор и арендодатель должны прописать ответственность за невыполнение обязательств и досрочное расторжение договора найма;
• после окончания работ стороны подписывают акт их приемки.

Заключение: 5 правил сдачи квартиры в аренду

В качестве заключения хочу назвать основные правила арендодателя.

• Все договоренности с арендатором фиксируйте письменно.
• Обязательно запишите паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать в квартире вместе с ним.
• Составьте подробную опись передаваемого в аренду имущества и его состояния.
• Проверяйте квартиру – правилами предусмотрено наведываться раз в месяц, если в письменном соглашении не оговорено иное.
• При проведении ремонта силами квартирантов в счет оплаты проживания составьте смету и соглашение, контролируйте ход работ – жильцы теперь являются работниками, и спрос с них должен быть соответствующий, после завершения ремонта подписывается акт о его выполнении и отсутствии претензий.

Помимо этих правил существует множество нюансов, и есть риск их упустить. Чтобы сдавать квартиру спокойно и без страхов, лучше спрашивать о соблюдении предписаний не с себя, специалисты по недвижимости учтут их все – это их работа. В ИНКОМ-Недвижимость вы можете рассчитывать на помощь в течение всего срока аренды, и это не будет вам стоить ничего, так как все услуги арендодателям компания оказывает бесплатно.

Сдаем квартиру в аренду: грамотно, прибыльно, безопасно

Сдача жилья в аренду при правильной организации — это возможность получать стабильный пассивный доход. Решив заняться предпринимательской деятельностью, расценивайте свою квартиру как стартовый капитал в бизнесе. Эта сфера полна рисков и подводных течений, но при должном подходе вы превратите простаивающую без дела недвижимость в выгодную инвестицию в будущее. Узнаем, как оградить себя от опасностей и приумножить доход, какие варианты налогообложения существуют и что представляет собой легальная сдача квартиры в аренду в российских реалиях.

Первое, о чем нужно позаботиться — товарный вид вашей квартиры. Чем лучше она выглядит, тем быстрее вы заключите сделку. С хорошим ремонтом и мебелью дивиденды будут ощутимее, а контингент, интересующийся вашей жилплощадью, — благонадежнее. Позаботьтесь об исправности коммуникаций, наличии основных бытовых приборов и чистоте в комнатах и на балконах. Хлам выбрасывайте без сожалений: жилье с аккуратным косметическим ремонтом (как с новой мебелью, так и пустое) пользуется большим спросом, чем заставленное горами ненужного и старого скарба, с обветшалыми стенами, продавленными диванами и поломанными шкафами. Вложения в ремонт и обустройство окупятся.

Как определить сумму арендной платы

Разведайте обстановку на рынке аренды по городу, чтобы не продешевить, но и не остаться без съемщиков, требуя с них заоблачные суммы. Узнать среднюю цену за месячную аренду жилья, аналогичного вашему, можно на форумах в сети Интернет, в газетах, на досках объявлений. Не гнушайтесь никаким из этих источников, собирайте полную картину. Изучите, сколько запрашивают за съем квартир в вашем микрорайоне. Сравнивая и определяясь с вилкой цен, обращайте внимание на метраж, состояние и удаленность от транспортных развязок жилья, на которое ориентируетесь. Параметры должны приблизительно совпадать. Также можно воспользоваться услугами оценщиков из агентств недвижимости.

Расположение дома относительно торговых точек и станций метро тоже влияет на сумму, которую вы сможете получать с квартирантов. Еще цена зависит от престижности и инфраструктуры микрорайона, состояния дома, площади, планировки и обустроенности жилья. Наличие или отсутствие балкона, этаж, на котором расположена квартира — тоже важные для съемщиков критерии. Если решите действовать через посредника, проверьте репутацию выбранной компании, наличие лицензии. Эксперты рекомендуют сотрудничать с одним агентством, не распыляясь. Обилие звонков из десятка компаний создаст суету, но вряд ли ускорит процесс, так как клиентские базы многих из них пересекаются.

На стоимость квадратного метра влияет множество факторов, от которых также зависит и ликвидность конкретного объекта на рынке недвижимости. Это распространяется как на сегмент купли-продажи, так и на область найма и аренды жилья. Вы можете воспользоваться поисковым фильтром для того, чтобы сравнить разницу в цене на покупку квартиры в новостройке в зависимости от различных характеристик.

Договор об аренде: виды, особенности, содержание

При сдаче жилья заключают два типа соглашений. Если ваш квартиросъемщик — физлицо, это будет договор о найме. Отношения арендодателя с юридическими лицами регулируются соглашением об аренде. Первый вид договора регламентирован гл. 35 ГК РФ, с нюансами второй разновидности можно ознакомиться в гл. 34 ГК РФ. В этих документах вы найдете информацию обо всем, что нужно указать при составлении бумаги. Чем она подробнее, тем прочнее ваша защита от непредвиденных обстоятельств. Перед заключением соглашения рекомендуем также изучить гл. 27-29 ГК РФ, в которых идет речь о нюансах гражданско-правовых договоров.

Важно: соглашение с квартиросъемщиком не обязательно заверять у нотариуса, но обращение к специалисту сведет ваши риски к нулю.

Прописывайте в договоре каждую мелочь

Что стоит указывать, помимо паспортных данных обеих сторон, адреса жилья, размера и сроков оплаты аренды:

• полную опись мебели и техники с указанием их состояния и актом приема-передачи;
• регулярность посещений квартиры хозяином с датой;
• обязанности сторон в случае форс-мажоров (затопление, поломка чего-либо) с указанием сумм компенсации.

Также прописывайте, кто имеет право жить в вашей квартире, какая из сторон отвечает за оплату коммунальных услуг и ремонт техники, если она выйдет из строя.

Важно: квартиросъемщик может потребовать приложить к договору документы, подтверждающие ваше право сдавать жилье в аренду; по закону вы можете отказаться, а если согласитесь, оригиналы оставляйте у себя.

Регистрация договоров найма и аренды: быть или не быть

Если вы с квартирантом заключаете договор длительностью в год и более, не важно, идет ли речь о найме или непосредственно аренде, оба варианта документа необходимо регистрировать. Сделать это, согласно ст. 674 ГК РФ, нужно в течение месяца после подписания бумаги. Регистрацией таких документов занимается Управление Росреестра. Пакет бумаг должен включать договор, заявления сторон, техпаспорт на жилье, удостоверения личности арендодателя и будущего квартиранта. Подробные требования указаны в 34 и 35 главах ГК РФ.

Где искать квартирантов

Если вы решите не привлекать посредников, встает вопрос: где рекламировать квартиру. Путей самостоятельного пиара жилья несколько:

• сарафанное радио по друзьям-знакомым;
• печатные издания;
• форумы и сайты с досками объявлений, тематические паблики в социальных сетях;
• по старинке — объявления у подъездов и на остановках.

Если решите не обращаться к специалистам для подписания договора с квартиросъемщиком, возьмите за образец документ, составленный юристом.

Официальная сдача жилья в аренду

Перед подачей объявлений с предложением об аренде квартиры или обращением в агентства недвижимости возьмите на вооружение гражданский и налоговый кодексы. Сколь бы силен ни был соблазн сдать жилье втемную, только официальное оформление обеспечит вам гарантии, а вашему имуществу — защиту. Отношения с потенциальными квартирантами нужно закрепить подробным договором — так вы обезопасите себя от аферистов, неблагонадежной аудитории, проблем с поддельными документами и элементарного воровства. Легальная сдача жилья в аренду избавит и от вопросов налоговых служб, ведь за уклонение от налогов с прибыли, полученной от жильцов, грозят штрафные санкции вплоть до уголовного заключения (ст. 119 НК РФ, ст. 198 УК РФ).

Занимаясь «черной арендой», вы не сможете ничего доказать в суде или полиции. Если недобросовестные квартиранты устроят на вашей жилплощади притон, пожар или затопят соседей, при отсутствии договора предъявить вы ничего не сможете. Компенсации вы не добьетесь, и за убытки будете вынуждены отвечать сами. А если ваши жильцы нарушат покой в подъезде, разгневанные соседи могут пожаловаться в налоговую и полицию, сообщив о вашей деятельности. Штрафы, которые последуют за уклонение от налогов, составляют от 5% до 40% от неуплаченной суммы, а при уголовной ответственности могут достигать 300 000 рублей. Срок лишения свободы — до года, если долг перед государством превышает 600 000 рублей за 3 года подряд.

Не бойтесь выходить из тени: полноценного бухучета в налоговой никто с вас требовать не будет, но подтвердить, что заявленные вами суммы соответствуют действительности, придется документально (это должны быть выписки с карт, если жильцы платят вам безналичным расчетом, и расписки, если вы получаете деньги в руки).

Как сдать жилье законно: налоги, формат деятельности

Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов. Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода. Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля. Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли. Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года. Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.

Важно: ИП может сократить сумму налога за счет выплат в пенсионный и медицинский фонды.

Несколько практических советов

От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.

Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы. Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках. Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.

Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.

Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.

Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.

Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.