Чек-лист: как выбрать новостройку

Выбор новостройки может превратиться в головную боль. Жилых комплексов много, квартир в них — ещё больше, и риски долгостроя никто не отменял. При этом пока вы ищете подходящий вариант, недвижимость продолжает дорожать. В агентстве недвижимости «Авахо» составили полезный чек-лист для самостоятельного выбора новостройки.

1. Определите параметры будущего жилья

Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить. Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу:

желаемая площадь;
максимальный бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
с отделкой или без.

Выделите для себя несколько ключевых требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сразу отсеять новостройки, которые изначально не подходят под ваши запросы — например, зачем тратить время на жилой комплекс в ближайшем Подмосковье, если важна московская прописка.

2. Выберите: квартира или апартаменты

Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10 – 15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир:

нельзя оформить регистрацию по месту жительства;
теряется право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика менее надёжна;
ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
услуги ЖКХ дороже, так как оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строительные нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной безопасности, инсоляции — степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ. Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5 – 2 раза, но зато владельцы апартаментов не платят за капитальный ремонт.

Главный недостаток апартаментов в новостройках — это слабая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, дольщик сможет требовать только возврата денег — это менее выгодно, чем достройка и получение жилья.

3. Подумайте, какая строительная готовность вам нужна

Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.

Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Они самые привлекательные в плане инвестиций, но ждать ключей от квартиры придётся 2 – 3 года.

4. Выберите: монолитный или панельный дом

Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40 – 50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят быстрее. На пустом участке за 1,5 – 2 года уже может появиться большой микрорайон. Однако дома индустриальных серий считаются морально устаревшими. В них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен. По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.

5. Оцените транспортную доступность

Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет сложно.

Источник скриншота: youtu.be

Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:

Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие крупные шоссе. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
Оцените расстояние до ближайшего метро, железнодорожных станций, остановок наземного транспорта. Оптимально, если они расположены в пределах 1,5–2 км — тогда путь пешком будет занимать не более 15–20 минут.

Уточняйте у застройщиков, появятся ли рядом с новостройкой новые станции метро, прямые выезды на шоссе, запустят ли автобусы и маршрутки. Обычно менеджеры в курсе таких вещей, но слепо доверять их словам не стоит — требуйте документы либо уточняйте информацию в местной администрации.

6. Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре

Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

школы и детские сады;
поликлиники для взрослых и детей;
стоматологические клиники;
МФЦ;
магазины, торговые центры.

Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки.

Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

образовательные учреждения;
физкультурно-оздоровительные комплексы;
подземные и надземные паркинги, автостоянки;
медицинские учреждения.

Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе.

Источник скриншота: avaho.ru

Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности.

При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру. В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны. Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.

7. Оцените состояние экологии

Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.

В городских новостройках чистота воздуха зависит от:

площади озеленения;
расстояния до ближайших крупных шоссе;
наличия или отсутствия рядом промзон;
розы ветров в локации.

Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.

Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2 – 3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых многополосных шоссе.

Лайфхак: Проверить, есть ли рядом промзона, можно на сайте wikimapia.org.

Источник скриншота: wikimapia.org

Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде lakka-sails.ru.

8. Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

1. Посмотрите, включён ли девелопер в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией.

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации) через картотеку арбитражных дел на наличие судебных разбирательств.

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

9. Убедитесь в законности стройки

Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Какие документы на новостройку можно требовать у застройщика по 214-ФЗ:

разрешение на строительство (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
актуальную проектную декларацию;
заключение государственной экспертизы;
подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).

При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести.

В готовых новостройках требуйте от менеджеров показать разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.

На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС. Но информация там носит справочный характер — актуальные сведения может предоставить только застройщик.

10. Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

стоимость недвижимости;
подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
отделка на момент передачи дольщику;
точный срок передачи объекта долевого участия;
гарантийный срок от застройщика;
условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов , которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Как выбрать квартиру в новостройке

Автор: Butovo Park · Опубликовано 17.04.2018 · Обновлено 26.06.2019

При выборе квартиры в новостройке не совершайте ошибок, которые уже сделали до Вас другие покупатели. Вкладывайте свои кровно заработанные деньги грамотно, потратьте 3 минуты на данную статью и вы будете готовы лучше любого менеджера по продажам жилья

Все описанные советы и особенности выбора основаны на личном опыте выбора и покупки жилья в новостройке.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Общие правила :

не выбирайте квартиры по рекламным буклетам и не ленитесь ехать посмотреть на район застройки
не полагайтесь в выборе целиком на консультации менеджера по продажам и не хватайтесь за первые предложенные варианты
собирайте как можно больше информации о застройщике и районе застройки
внимательно читайте документы, и не стесняйтесь задавать вопросы по всем непонятным пунктам договора
при заключении сделки воспользуйтесь помощью самых въедливых друзей в вашем окружении
если сомневаетесь, какую брать квартиру по количеству комнат, то затягивайте пояса и выбирайте вариант с большей площадью и количеством комнат
если у вас есть дети и вы колеблетесь между вариантом в Москве с меньшей площадью или в области в большой площадью, но отсутствием инфраструктуры (школ, садов, поликлиник), то берите вариант в Москве.
если вы покупаете квартиру в готовом доме и там уже есть консьерж, то попытайтесь войти к нему в доверие при помощи шоколадки и ненавязчиво выпытать ценную информацию о потенциальных соседях (стадии их ремонта, наличии собак и маленьких детей и т.д.)
если у вас на этаже много однокомнатных квартир, то готовьтесь к тому, что их купили как вложение денег и скорее всего каждую вторую будут сдавать
если вы покупаете квартиру с видом на поле или пустырь, то не сомневайтесь, что рано или поздно там начнется стройка

Время покупки квартиры

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Какой выбрать этаж

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Читайте также:

Алюминиевые оконные конструкции

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика

Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и веб камерам можно следить за динамикой строительства. Поищите информацию о дате регистрации застройщика и реализованные проекты. Познакомьтесь с отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

Устав.
Свидетельство о регистрации.
Свидетельство о постановке на налоговый учет.
Выписка из ЕГРЮЛ .

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ — позволяет безопасно купить квартиру в новостройке. Он не гарантирует стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от строительных компаний однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно читайте его пункты, а лучше обратитесь к знакомому юристу.

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

Строительный адрес дома.
Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
Этаж и порядковый номер квартиры.
Планировку и площадь квартиры.
Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ .

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени.

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным.

Новостройка. Как выбрать застройщика

И не остаться без денег и квартиры

Когда человек что-то делает впервые, то иногда совершает ошибки по незнанию. Если речь о покупке квартиры, такая ошибка стоит нескольких миллионов рублей.

Я Ника Троицкая, человек и маркетолог. Последние два года я работала в «Сибакадемстрое» — это большой сибирский застройщик. Я занималась поддержкой клиентов: делала так, чтобы им было спокойно покупать у нас квартиру. За два года я разобралась во всём, что их волновало: куда обращаться, как оформлять документы, как получать вычеты, почему у нас было право на стройку и далее по списку. Из этой работы я вынесла важную мысль: покупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно.

В этой статье я постараюсь рассказать всё, что знаю о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что с документами, на что обратить внимание на сайте. Статья большая, потому что дело серьезное.

Проверяем сайт застройщика

Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.

Документы о застройщике

Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:

Устав.
Свидетельство о регистрации.
Свидетельство о постановке на налоговый учет.
Выписка из ЕГРЮЛ .

Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2.

Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика. Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.

Вот условный Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что застройщик — ООО «Марсопроходец». При этом в рекламе новостройку сопровождал логотип другого застройщика — ООО «Арес». Матвей запросил у «Ареса» документы и выяснил, что «Арес» — учредитель «Марсопроходца». Нестыковка разрешилась.

Илья привык думать, что компания «Спецснабстройдом» существует с советских времен: еще его отец работал в ней. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания была создана в 2009 году. Илья запросил у застройщика документы. Новый «Спецснабстройдом» не смог доказать, что относится к старому советскому. Это означало, что новый застройщик не может хвастаться домами, которые построил старый, а просто использует раскрученный бренд.

Документы застройщика должны быть безукоризненными

Документы о новостройке

Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.

Информация о финансировании

На дом нужны деньги, много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400. Ни у кого этих денег вот так просто нет.

Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Чтобы выручить первые деньги, каждый застройщик старается продать квартиры в новом доме еще на этапе котлована. Чтобы создать спрос, на эти квартиры устанавливают низкие цены.

Некоторые застройщики договариваются с банками о проектном финансировании. В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.

Покупать квартиру безопаснее у застройщиков, которые получили проектное финансирование надежного банка. Банк до вас уже проанализировал риски, связанные с новостройкой, а у застройщика хватит денег, чтобы вовремя рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.

Покупайте квартиру у застройщика, который получил проектное финансирование надежного банка

О проектном финансировании пишут в проектной декларации, которую застройщик публикует на сайте. Ищите в декларации раздел «Финансовые риски»: будет написано что-то вроде «Строительство осуществляется за счет заемных банковских средств».

Сроки строительства

Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которым его строят. Самые быстровозводимые дома — панельные, которые собирают из готовых плит с завода, как из конструктора. Их строят за 7—10 месяцев.

О долгосрочной ипотеке

Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5—2 года. Саму коробку дома делают быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются.

Самые долгие — кирпичные дома, так как каждый кирпичик кладут отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.

Посмотрите на сроки в проектной декларации. Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры — например смену подрядчика или суровую зиму. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.

Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала:

Если сроки в проектной декларации указаны вменяемые и с запасом, застройщик адекватен. Риски, что он не построит в срок, снижаются.

Веб-камера или фотографии со стройки

Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.

Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран — дом строят не на бумаге.

Когда я работала в строительной компании, то отвечала за сайт и за онлайн-трансляции со строек. Если у нас ломалась веб-камера или пропадала связь с ней, дольщики писали гневные письма на электронную почту и посты во все соцсети. Это неприятно, но эффективно: я тут же выносила мозг подрядчику, подрядчик — своим сотрудникам — и всё чинили.

Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2—3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.

Губернатор Калининградской области зашел на сайт компании, которая строила театр. Он понаблюдал за трансляцией 5 минут и увидел повторы. Он поручил всё починить. Спустя три месяца губернатор снова перепроверил трансляцию и опять увидел повторы: «Вы думаете, что я не буду смотреть на это? Нет, я включил и смотрю. Там один и тот же мужик уже три месяца съезжает с крыши».

Как наказали строителей за жульничество с трансляцией, я не знаю.

Запрашиваем у застройщика документы

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Учредительные документы

Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать копию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверите по сайту налоговой службы.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ , — самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Он не обещает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя куда больше «серых» схем покупки. Сначала я хотела написать обо всех серых схемах, но поняла, что тема объемная и заслуживает отдельной статьи. Ее опубликуем в ближайшее время.

Что значит. ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

Строительный адрес дома.
Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
Этаж и предварительный номер квартиры.
Высоту потолков, планировку и площадь квартиры.
Дату сдачи новостройки.

Как работает. В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ .

Лена купила квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 6 млн рублей, подписала с застройщиком ДДУ . На приемке квартиры она обнаружила, что площадь квартиры — 49,5 м². Лена написала претензию застройщику и получила компенсацию за разницу в 2,5 м² — 288,5 тысячи рублей. Постелила на эти деньги полы.

ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Саша купила квартиру в строящемся доме за 6 миллионов рублей, подписала с застройщиком ДДУ . Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. На 81-й день начинают «капать» пени — то есть с 20 июня. Застройщик подписал с Сашей акт приема-передачи квартиры и передал ей ключи 20 сентября. Саша написала претензию застройщику и получила 303 тысячи рублей за 92 дня просрочки. Зачем-то купила пять айфонов.

ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.

Вика купила квартиру в строящемся доме, подписала с застройщиком ДДУ . Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. Застройщик подписал с Викой акт приема-передачи и передал ей ключи 20 марта. 21 марта Вика обнаружила, что окно на кухне плохо закрывается. Она написала претензию застройщику, застройщик — подрядчику по окнам. Подрядчик заменил уплотнитель в окне бесплатно, в рамках гарантии.

Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки.

Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Ульяна собиралась купить квартиру у застройщика, который в ДДУ внес следующий пункт:

«Если фактическая площадь квартиры окажется больше заявленной на 3 и более процента, то дольщик выплачивает застройщику сумму в размере разницы в метрах между фактической и заявленной площадью, умноженной на цену квадратного метра по ДДУ . Если квартира окажется меньше заявленной площади на три и больше процента, то застройщик возвращает дольщику сумму в размере разницы между фактической площадью, уменьшенной на 3%, и заявленной площадью в метрах, умноженных на цену квадратного метра по ДДУ ».

Пункт не противоречил закону, но застройщик схитрил дважды. Без этого пункта Ульяна не обязана была выплачивать разницу, если квартира оказалась бы больше, чем по договору. Если же квартира оказалась бы меньше, чем в ДДУ , застройщик был бы обязан выплатить компенсацию на всю недостающую площадь, а не уменьшенную на три процента.

Застройщик на изменение ДДУ не пошел: «Не нравится — покупайте в другом месте, этот ДДУ согласован нашими юристами». Ульяна отказалась от покупки.

Договор страхования на новостройку

По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничего не мешает запросить этот договор заранее.

Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите копию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

Стройка обязательно должна быть застрахована в одной из компаний по списку Центробанка. Вам обязаны показать договор страхования.

Проверяем информацию в интернете

В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках. Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.

Требования о банкротстве

На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел. В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве:

Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.

Отзывы

Изучите отзывы в интернете — лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например «Форсквер» или «Фламп»: больше шансов, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные — не его конкурентами. С одной стороны, в интернете полно компаний, которые пишут отзывы на заказ — стоит только вбить в поисковик фразу «заказать написание отзывов на форумах». С другой стороны, застройщики сами ищут фрилансеров, которые им напишут фейковые отзывы или даже дискуссии на форумах:

На специальных сервисах отзывов тоже могут попадаться заказные отзывы. Но у таких сервисов есть программы для поиска подозрительных отзывов и модераторы, которые проверяют отзывы, авторов и принимают решение: фейк это или нет.

Сначала проверьте требования о банкротстве на сайте арбитражного суда, затем — отзывы о застройщике на специальных сервисах.

Смотрим готовые дома застройщика

Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил. Съездите и посмотрите на них.

Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало: рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.

Что смотреть. Похлопайте входными дверями, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков? Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.

Вы поднимались на лифте или пешком? Если пешком, узнайте у жильцов дома, как часто не работает лифт. Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак.

Что пропускать. Не страшно, если на двери подъезда (или двери парадной, реверанс) не работает доводчик. В первые два года после сдачи жители занимаются ремонтами, поэтому часто сами отключают доводчик, чтобы грузчики или ремонтники могли попасть в дом.

Если в подъезде грязно, сделайте скидку на погоду и на мытье полов максимум раз в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому ремонты. После узнайте у жильцов, ТСЖ в доме или управляющая компания. ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья: жильцы дома сами нанимают сантехников, электриков, уборщиц, подрядчиков для вывоза мусора. УК — управляющая компания — уже наняла сотрудников, заключила договоры с подрядчиками и организует их работу. Если в доме ТСЖ , вопросов к застройщику о чистоте быть не может. Если У К — выясните у застройщика или найдите в интернете, кто учредитель. Если эта УК — дочерняя компания застройщика — а так бывает — жильцы могут влиять на качество работы УК через застройщика, это удобно.

Главная идея — прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жильцами — посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.

Посмотрите, в каком виде «свежесданные» дома застройщика. Нравится? Тогда имеет смысл рассматривать этого застройщика

Если в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, прочитайте нашу статью о том, как покупать квартиру в новостройке. В ней рассказываем, как происходит сам процесс покупки, и помогаем разобраться в этапах и документах.

Искрение контактов реле и пускателей – причины возникновения и способы устранения

Наверняка многие сталкивались с проблемой искрения контактов электромагнитных реле или пускателей. Кто-то данную проблему для себя давно решил. Некоторые просо меняют коммутирующее устройство при появлении первых тревожных симптомов (таких как запах гари). А бывает и такое, что даже заменой коммутатора избавиться от пагубного явления не удается.

Вообще искра при коммутации — это нормальное явление, но лишь в том случае, если искрение проявляет себя незначительно и незаметно. На самом деле практически любое механическое устройство коммутации электрических цепей со временем начинает искрить сильнее, – на контактах образуется нагар, и в конце концов возрастающее переходное сопротивление ощутимо нарушает работу всей коммутируемой цепи. В этом и заключается главная проблема.

Из-за чего возникает искрение

Причинами искрения контактов могут выступать различные факторы. Быть может коммутируемый ток сильно превышает допустимую для данных контактов величину. Может быть со временем ослабился прижимной механизм (пружина, пластина), усилился дребезг контактов, либо характер коммутируемой нагрузки неизбежно вызывает образование дуги.

Так или иначе, лучше всего зарубить тенденции к пагубному искрению на корню, то есть еще на этапе проектирования цепи принять некоторые защитные меры. Однако для начала давайте обратим внимание на физику этого вредного процесса.

Известно, что при наличии между проводниками разности потенциалов, в определенных условиях, на некотором расстоянии между ними легко может произойти ионизация в воздушном промежутке и образоваться искра или дуга.

Это явление успешно и давно используют например в сварке, но контакты реле или пускателя — отнюдь не сварочный аппарат, а скорее наоборот — они призваны надежно разомкнуть (или замкнуть) цепь, по которой протекает (или будет протекать) ток.

Если же контакты коммутатора превращаются в сварочный аппарат — это ведет к потерям энергии и снижению качества работы нагрузки, а в некоторых случаях может послужить причиной пожара. Поэтому факторы риска необходимо устранять.

Чтобы искра, а тем более дуга, не образовались, нужно создать такие условия, чтобы не допустить ионизации в воздушном промежутке между контактами.

Справедливости ради отметим, что даже в норме контакты реле и пускателей неизбежно имеют некоторый небольшой дребезг. Это значит, что, например во время замыкания, контакты в течение доли секунды то сближаются, то вновь расходятся на очень маленькое расстояние, но в конце концов замыкаются. В ходе этого процесса образуются крайне слабые искры, не причиняющие вреда.

Гораздо более опасно индуктивное влияние в ходе коммутации таких нагрузок как электродвигатели, трансформаторы, и т. д., ибо они имеют большую индуктивность. А из курса физики нам известно, что ЭДС самоиндукции тем выше, чем больше индуктивность коммутируемой нагрузки, и чем выше скорость изменения тока, в нашем случае — скорость размыкания или замыкания цепи.

Так вот, поскольку контакты размыкаются резко, а ток в цепи, обладающей индуктивностью, мгновенно прекратиться не может (он поддерживается уменьшающимся магнитным полем), на выводах такой нагрузки образуется высокая ЭДС самоиндукции, пропорциональная индуктивности и обратно пропорциональная скорости размыкания.

Кстати, даже просто проводка обладает индуктивностью, и способна вызвать немалую ЭДС самоиндукции на контактах, особенно если провода достаточно длинные, хотя коммутируемая нагрузка может иметь и чисто активный характер.

Итак, причинами искрения сверх всякой меры контактов электромагнитных пускателей и реле могут оказаться:

ослабленный прижимной механизм и связанный с этим продолжительный дребезг плюс образованный нагар;

влияние индуктивности коммутируемой нагрузки;

превышение максимально допустимого тока коммутатора.

Как устранить искрение

Если причина чрезмерного искрения контактов известна, можно попытаться ее устранить. В случае если контакты покрыты сажей, их нужно почистить. Это делается при помощи растворителя и мельчайшего абразива. Контакты должны плотно прижиматься друг к другу без зазора, поэтому в ходе чистки нельзя скрести их сильно. Если ослаблен прижимной механизм, можно попробовать его восстановить, подогнув пластину.

Если же искрение вызвано влиянием индуктивности коммутируемой нагрузки при размыкании контактов, то в цепях постоянного тока обычно достаточно установки диода параллельно коммутируемой нагрузке (анодом на массу, катодом в сторону плюса источника питания). Диод должен быть быстродействующим и рассчитанным на ток, при котором нагрузка контактами отключается.

А для цепей переменного тока будет полезна снабберная RC-цепь, включаемая параллельно контактам реле или пускателя. Будучи установлена параллельно контактам, снабберная RC-цепь рассеет энергию искры или дуги (условно) на своем резисторе.

Емкость конденсатора такого искрогасительного снаббера для цепей переменного тока частотой 50 Гц находится по формуле C = I 2 /10. Номинал резистора вычисляется так: R = U/(10*I*(1+50/U)), где U – напряжение сети, I – действующий ток.

Искрение контактов: причины возникновения и способы устранения

Практически все электромеханические коммутирующие устройства со временем начинают сильно искрить. Как вы уже догадались – это искрят контакты, замыкающие и размыкающие различные цепи. Строго говоря, искрение обычных контактов происходит всегда, но оно незначительно. Проблемы начинаются с того момента, когда искрообразование нарушает нормальный режим работы электроприбора, а в области рабочего пространства коммутационного узла ощущается запах озона и гари.

Основные причины искрения

Чтобы ответить на вопрос, почему и при каких обстоятельствах возникает электрическая искра, выясним, какие процессы лежат в основе искрообразования. Собственно говоря, их немного – всего два:

Дребезг контактов.
Влияние индуктивных цепей при их коммутации.

Существует ещё несколько факторов усиливающих процесс искрения. Это износ, превышение значений токов коммутации, ослабление пружин или уменьшение упругости пластин и некоторые другие.

Для лучшего понимания причин искрения рассмотрим более детально физику процесса. Начнём с понятия искры.

Из школьного курса физики известно, что между проводниками, на которых образовались электрические заряды, происходит ионизация воздушного пространства. По нему в определённый момент протекает ток. Если поддерживать разницу потенциалов на определённом уровне, то образуется электрическая дуга, с огромным тепловым излучением. Примером может служить работа сварочного аппарата.

Известно, что заданным током электрическую дугу можно зажечь лишь на определённом расстоянии между электродами. Чем больше разница потенциалов, тем больший промежуток, на котором происходит образование дугового электротока.

Искра – это частный случай кратковременной электрической дуги. Для этого явления справедливы утверждения приведённые выше. Отсюда вывод – для недопущения процесса искрообразования необходимо устранить причины, вызывающие зажигание электрической дуги. В частности, при разомкнутом или замкнутом положении контактов искрение прекращается по причине исчезновения условий для существования тока в ионизированном пространстве.

А теперь остановимся вкратце на процессах, вызывающих искрение в коммутационных устройствах.

Дребезг контактов

Когда катушка реле замыкает электрическую цепь или разрывает контакт, он под действием упругих сил несколько раз отскакивает. В определённые моменты расстояние между контактами оказывается настолько маленькое, что создаются условия для электрического пробоя. Поскольку процесс дребезга длится лишь доли секунды, то образуется именно искра, которая исчезает в положении замкнутого контакта. Искрение прекращается также в том случае, когда цепи полностью разомкнуты.

Влияние индуктивных цепей

При коммутации электродвигателей и различных соленоидов на выводах индуктивной нагрузки происходит образование ЭДС самоиндукции: E = -L*di/dt.

Из формулы видно, что ЭДС пропорциональна скорости изменения силы тока. Поэтому, при мгновенном расхождении контактов её величина резко возрастает. Кроме того, на ЭДС самоиндукции влияет индуктивность коммутируемого устройства. В частности, такой принцип коммутации использовался в старых моделях автомобилей. Контакты прерывателя с огромной скоростью разрывали цепь катушки индуктивности, в результате чего на электродах свечей зажигания напряжение достигало десятки киловольт.

В нашем случае напряжение разрыва, конечно же, значительно меньше, однако его вполне достаточно для образования искры. Заметим, что определённой индуктивностью обладают даже обычные провода. Поэтому искрение возможно при отключении нагрузки, находящейся в конце длинных линейных цепей.

Прочие причины искрения

Выше упоминалось о том, что усилить искрение могут различные факторы, связанные с эксплуатацией коммутационных устройств. В данном разделе мы рассмотрим, что происходит под действием некоторых факторов:

При плохом контакте увеличивается продолжительность дребезга, что является причиной усиления искрения.
Если ток коммутации сильно отличается от номинального (в большую сторону) то, во-первых, греются контакты, а во-вторых – искра получается более мощной и разрушительной.
Когда ослабление упругости пластин коммутационной системы не обеспечивает надёжного замыкания, то это ведёт к подгоранию контактов, образованию налёта и сажи, увеличивающих процесс искрообразования.

Заметим, что в электродвигателях постоянного тока искрят щетки. В оптимальном режиме работы мотора искрение незначительное. Но при перегрузках или в случаях междувитковых замыканий происходит значительное искрообразование, разрушающее коллектор. Похожее явление происходит при плохом прижимании щёток или в результате засорения промежутков между пластинами коллектора.

На рисунке 1 изображен якорь с подгоревшим коллектором.

Рис. 1. Подгоревший коллектор

Искрение наблюдается, когда вставляют в розетку вилки шнуров, во время подключения мощных электроприборов. Явление усиливается, если штырьки штепселя не соответствуют гнезду розетки.

Последствия, к которым приводят плохая коммутация в розетке, показаны на рис.2.

Рис. 2. Последствия плохой коммутации

Последствия

Искрение контактов не проходит бесследно. Возникают побочные следствия, сокращающие срок службы коммутирующих устройств:

выгорают контакты;
ослабляются упругие пластины, контактной группы;
перегреваются реле и розетки;
при наличии мощного тока отключения искра может стать причиной пожара, вызвать ожоги у обслуживающего персонала.

Пригоревшие контакты могут залипать, вследствие чего нарушается работа электрооборудования. Если такая неприятность случится в защитных коммутирующих устройствах, это может привести к непредсказуемым ситуациям.

Способы устранения

Выяснив причины искрения, вы можете выбрать действенный способ устранения неполадки. Например, если плохо соединяются контакты, это может быть признаком их засорения сажей. Необходимо удалить весь нагар, используя растворители. Обычно протирают контакты ваткой, пропитанной спиртом. В качестве растворителя подойдёт обычная водка или одеколон.

Изначально поверхность контактов делают очень гладкой для лучшего прижатия их друг к другу. Но в процессе эксплуатации искрение разрушает напыление, вследствие чего появляются шероховатости. Для восстановления работоспособности достаточно отшлифовать поверхность нулёвкой. Если покрытие серебряное – лучше использовать деревянную пластинку, а когда контакт сгорел, то он подлежит замене.

Возможна ситуация, когда искрит замкнутый контакт. Причиной может быть сильное его выгорание или потеря упругости пластины, которая разрывает контакт. Можно попытаться временно восстановить работоспособность реле путём шлифования или попытаться восстановить изгиб пластин.

Мы рассмотрели примеры устранения последствий искрения. Но существует ряд эффективных способов борьбы с причиной этого явления. Остановимся на некоторых из них:

Применение неокисляющихся металлов – серебра и различных сплавов.
Покрытие контактов ртутью (при условии, что они находятся в закрытой камере, например, контакты манометра).
Использование схем для шунтирования.
Встраивание в конструкции коммутирующих аппаратов искрогасительных RC цепей.

Метод с применением схем для подавления искрения довольно эффективен и не дорогой. При желании каждый, хоть немного разбирающийся в электротехнике человек, может самостоятельно изготовить искрогасящую цепь.

Для гашения искрообразования в индуктивных цепях постоянного тока достаточно установить диод параллельно нагрузке. При этом катод диода необходимо подключить к положительному, а анод соединить с отрицательным полюсом.

На рисунке 3 изображены схемы, объясняющие действие шунтирующего диода. Обратите внимание на то, как индукционный ток рассеивается на диоде, не попадая на коммутационное реле (позиция С).

Рис. 3. Схемы объясняющие действие шунтирующего диода

Для переменного тока устанавливают шунтирующую искрогасительную RC цепь. Накопленная энергия рассеивается на переходном сопротивлении, а не на контактах. Ёмкость шунтирующего конденсатора можно вычислить по формуле: C_ш = I 2 /10, здесь I — рабочий ток нагрузки, а 10 – условная постоянная, позволяющая производить расчёты для простых схем RC цепей.

Сопротивление резистора находим [ 1 ]: Rш = E / (10*I*(1 + 50/E)), где E – ЭДС (напряжение) источника питания, I – сила рабочего тока нагрузки, цифра 50 –стандартная частота переменного ток в электросети. Также пользуются для подбора параметров номограммой ниже.

По известным значениям напряжения источника питания U и тока нагрузки I находят две точки на номограмме, после чего между точками проводится прямая линия, показывающая искомое значение сопротивления резистора R. Значение емкости С отсчитывается по шкале рядом со шкалой тока I. Номограмма дает разработчику достаточно точные данные, при практической реализации схемы необходимо будет подобрать ближайшие стандартные значения для резистора и конденсатора RC-цепи.

Сама типовая схема искрогасительной RC цепи изображена на рисунке 5.

Рис. 5. Схема искрогасительной RC цепи

Защита контактов от искрения – лучший способ продлить срок службы коммутирующего устройства. Применив несложную схему можно успешно решить задачу, связанную с искрением.

Что делать если искрит выключатель света при включении?

Проблемы с электропроводкой — серьезный повод, чтобы обратить внимание на состояние электрической цепи, подключенных приборов и устройств. Небрежное отношение может спровоцировать короткое замыкание, оплавление проводников, привести к возгоранию.

Когда искрит выключатель света при включении освещения в квартире или доме, слышно потрескивание, владельцам жилья необходимо немедленно решить данную проблему или обратиться за помощью к специалистам-электрикам.

Типичные причины поломки

Выключатель света служит для замыкания/размыкания цепи, подачи электроэнергии на осветительные приборы — люстры, лампы, светильники. Принцип работы электротехнического устройства основан на формировании контакта между приемной пластиной и контактной парой (одной или несколькими в зависимости от типа выключателя).

При плохом контакте между пластиной и проводом образуется искра — электрическая дуга, свидетельствующая о прерывании (разрыве) контакта. Выключатель коротит, поэтому происходит искрение, что дополнительно вызывает треск и мигание света.

Высокая влажность в комнате или непосредственно в месте установки, что приводит к окислению проводов и контактов.
Недостаточно хорошо закрепленный контакт, износ рабочего механизма — как результат, прибор коротит.
Использование поломанного прибора. Некоторые потребители продолжают пользоваться выключателем, если он трещит, гудит, искрит.
Нарушение параметров напряжения электрического тока на токоведущих жилах, присоединенных к выключателю.
Стабильные перепады напряжения в сети, которые провоцируют выход из строя внутреннего механизма прибора.
Суммарная мощность включаемых посредством устройства ламп превышает допустимую для конкретного выключателя.

Крайне редко устройство имеет заводской брак, что приводит к возникновению неисправностей. Преимущественно приборы начинают искрить по прямой или косвенной вине пользователя. Распространенная причина — попадание влаги в таких комнатах, как ванная или кухня. Повышенная влажность в помещении и постоянно изменяющаяся температура могут вызвать окисление контактов.

Виды электротехнических устройств

Если искрит выключатель, его необходимо заменить на новый прибор или отремонтировать. Включение света с треском, искрением и прочими проблемами недопустимо — может случиться замыкание проводки, возгорание и пожар.

Чтобы отремонтировать выключатель света, нужно знать, какие бывают устройства:

Одно-, двух- и трехклавишные — широко используются в жилых помещениях, замыкание цепи происходит при нажатии клавиши.
Кнопочные изделия — бывают оборудованы светодиодным индикатором, не имеют принципиального отличия по конструкции механизма от клавишных моделей.
Диммерные приспособления с возможностью регулировать интенсивность света: контакт выключателя наступает при вращении колесика.
Поворотные модели имеют простую конструкцию, включают освещение при повороте рукоятки на корпусе.

По типу управления новшеством в области электротехники — сенсорные выключатели, изделия с электронным таймером задержки времени, акустические и дистанционные модели. У большинства потребителей установлены клавишные изделия, с ремонтом которых можно справиться самостоятельно.

Перечень необходимых инструментов

Некоторые потребители в случае обнаружения неисправности выключателя при искрении, треске или гудении прибора сразу обращаются к электрикам. Однако поломку, которая подлежит восстановлению, можно устранить самостоятельно. В большинстве случаев достаточно подогнуть контакты, чтобы прибор стал нормально функционировать.

Для ремонта нужны следующие инструменты:

индикаторная отвертка с лампой или электронным табло;
отвертка обычного типа для откручивания шурупов/винтов;
изоляционная лента и наждачная бумага мелкой зернистости;
пассатижи, маркер, нож для зачистки изоляции проводки.

Все выключатели имеют пластиковый корпус, защитную рамку и внутренний рабочий механизм. Рамка может крепиться к механизму защелками или винтами. В подрозетнике расположен рабочий механизм, зафиксированный распорными лапками или винтами. Для выполнения ремонта нужно обеспечить доступ к контактной группе, сняв с прибора внешнюю коробку.

Порядок выполнения ремонта

Если выключатель искрит по причине ослабленного контакта, нужно обеспечить непрерывное соединение пары и приемной пластины при включенном свете.

Важно! Все работы, связанные с электрической проводкой, можно проводить только после обесточивания линии!

Когда трещит выключатель света, вероятно, в цепи происходит короткое замыкание, поэтому необходимо очистить контакты проводов и соединить прибор с линией повторно. Если он продолжает работать некорректно, необходимо менять прибор на новый. Закороченный выключатель использовать нельзя.

Как отремонтировать устройство:

Обесточить сеть, проверить индикаторной отверткой отсутствие напряжения.
Если искрит клавишный выключатель, нужно отверткой поддеть корпус.
Вытянуть обводку крышки выключателя, проверить напряжение на клеммах.
Если на проводах есть нагар, их нужно отсоединить от подрозетника и зачистить.
Когда индикатор искрит по причине нестабильного контакта, достаточно винтами подтянуть клеммы.

После этого необходимо собрать прибор в такой же последовательности. Нужно обратить внимание, что к контактам клавишного выключателя следует подключать фазу — это гарантирует безопасность замены ламп в осветительных приборах. Нажатием клавиши фаза отключается.

Кроме того, есть лампы, которые перестают работать, если неправильно выполнено подключение выключателя — свет может мигать, не выдавать полную нагрузку.

Советы по выбору и установке

Выбирать электротехнические приборы нужно ответственно, чтобы некорректная работа устройств не привела к возгоранию проводки. Мелкие неполадки приводят к домашнему дискомфорту — моргает свет, освещение комнаты тусклое.

Полезные рекомендации, как выбрать прибор и установить устройство, чтобы выключатель не искрил:

На внутренней стороне корпуса указаны сила тока и рабочее напряжение.
Важный параметр — качество сборки, от которого зависит работа прибора.
Оптимальная высота установки выключателя от пола — от одного метра.
Монтаж приборов выполняют на фазных проводах в подрозетниках.
Сначала нужно соединить провода, затем установить механизм в коробку.
Шурупы закручивают поочередно, чтобы избежать перекоса прибора.

После защелкивания рамки выключатель не должен шататься. Работоспособность устройства проверяют после включения сети. Если прибор искрит при включении света, нет стабильного контакта провода и пластины. Устройство будет нагреваться, в результате чего оплавится пластиковый корпус. Любую поломку электротехнических приспособлений нужно своевременно устранять.

Выбивает автомат в щитке – как определить, где происходит замыкание

Отправим материал на почту

Причины срабатывания автоматического выключателя
Причина №1 – перегрузка в домашней сети
Причина №2 – неисправность бытовых приборов
Причина №3 – неисправность AB
Причина №4 – замыкание проводки
Другие причины
Заключение

Если выбило автомат в щитке, то этому можно дать только два разумных объяснения: где-то происходит короткое замыкание или возникает перегрузка в домашней сети. Конечно, устранение такой неполадки не терпит отлагательств, ведь жизнь современного homo sapiens неразрывно связана с электроэнергией на всех уровнях его деятельности (или бездеятельности). Чтобы определить место неисправности (причину аварии) нужно обладать пониманием ситуации – ясно представлять себе те участки, где это могло произойти.

Причины срабатывания автоматического выключателя

Может быть по крайней мере четыре основных причины, по которым вышибает автомат на электрическом щитке квартиры или дома. Ниже мы разберем эти ситуации по отдельности и рассмотрим способы устранения неполадок.

Причина №1 – перегрузка в домашней сети

Когда наблюдается перегрузка электрической цепи, то чаще всего выбивает вводной автомат, хотя это не обязательный показатель – все зависит от количества ампер на входном (основном) автомате и предохранительных устройств других цепей квартирной (домашней) электроустановки. Например, если вышибает 16 A автомат на входе, значит, остальные устройства имеют либо больший, либо одинаковый ампераж. Когда одинаковое количество ампер на всех автоматах, то защита работает неоднозначно, особенно при перегрузке, но, скорее всего, сработает более старый по сроку эксплуатации автомат.

Если выбивает вводный автомат, когда вы пытаетесь использовать в домашней сети электросварку, то в этом нет ничего удивительного – прибор попросту выполняет свою работу. Такая же ситуация может возникнуть, когда одновременно включены несколько бытовых электроприборов, например, бойлер, стиральная машина-автомат, духовка и т.п. По сути, AB защищает проводку от перегрева, но при этом он не понимает, действительно ли жилы нагрелись до такой степени, что это грозит оплавлением изоляции. Возможен такой вариант, что ваша домашняя разводка способна выдержать гораздо больше нагрузки, но у автомата этот показатель ограничен 16-ю амперами.

Это говорит о том, что необходимо заменить автоматы, как минимум, на 20-амперные и тогда проблема с перегрузкой будет решена. Но есть ли необходимость менять всю защиту, которая установлена в вашем электрическом щитке? Конечно, нет. В первую очередь, это касается вводного (общего) автомата, для которого 16 A оказалось недостаточно. Кроме него следует поменять AB на группу розеток, к которым обычно подключают мощные бытовые приборы. Таких цепей может быть две или три, так что менять защитное устройство нужно на каждую из них.

Не пытайтесь заменить внутренние автоматы на более мощные, оставив при этом вводный AB с прежним током. Подобное действие ничего не изменит, и общий автомат при перегрузке по-прежнему будет размыкать цепь.

Причина №2 – неисправность бытовых приборов

Вырубает вводный автомат в щитке в тех случаях, когда вы подключаете в сеть неисправные бытовые приборы. При этом может возникнуть неоднозначная ситуация, например, включили электрочайник или утюг, и в первые несколько секунд или даже минут все хорошо, но потом срабатывает защита. Вы выключаете этот прибор и все опять нормально, а при его подключении наблюдается все та же картина короткого замыкания в замедленном действии, но это только видимость, так как медленного КЗ не бывает. Так что же происходит, перегрузка сети или все-таки КЗ?

В нагревательных бытовых приборах может быть неисправной проводка, то есть изоляция на жилах от постоянного движения (утюг, фен) или перегрева разрушается. Получается, что короткое замыкание происходит не сразу, а лишь тогда, когда вы двигаете проводом или жилы чуть-чуть расширились от нагрева. Проблематичность такой ситуации в том, что жилы у шнура на электроприборе витые и КЗ может произойти от прикосновения одного волоска. При этом на щитке вырубает автоматы, но сам волосок обгорает и замыкание исчезает само по себе. То есть, если вы включите этот прибор заново – ничего не произойдет.

Видео описание

Автоматический выключатель: проверка при КЗ.

Безусловно, когда вы включает в розетку какой-либо из бытовых приборов и при этом сразу вырубает автомат, то все понятно – это устройство больше включать нельзя, так как оно нуждается в ремонте. Но как быть в случаях, описанных в предыдущем абзаце? Такой прибор обязательно нужно разбирать и искать причину короткого замыкания. Даже если там обгорел только волосок от шнура подключения, такое можно определить визуально, так как бесследно эти вещи не проходят.

Рекомендация: неисправность, вызывающую короткое замыкание в бытовом электроприборе, лучше всего искать мультиметром (тестером – ампервольтомметром).

Причина №3 – неисправность AB

Есть еще одна проблема, когда вырубает вводный автомат в щитке из-за его неисправности или износа. Это, хоть и очень редко, но все-таки случается, и никогда не следует сбрасывать такую возможность со счетов. То есть, срабатывание защиты в таком случае может выглядеть по-разному, например, AB обгорает, как это показано на верхней фотографии, и тогда все понятно – требуется замена. Но также внешние признаки неисправности могут отсутствовать, и тогда приходится поломать голову над происходящим. Как бы там ни было, дефект у прибора может возникнуть от регулярного (частого) срабатывания защиты, либо он долгое время проработал на пределе своих возможностей. Иногда даже случается такое, что AB либо не работает, либо выбивает чуть ли не сразу после его установки. Так что же происходит?

Читайте также:

Где можно купить ламинат?

Из-за подгорания клемм может возникать несанкционированное срабатывание защиты, то есть контакты получаются толще, чем нужно, и AB срабатывает задолго до использования пределов собственных возможностей. Проверить такой автомат можно очень просто: возьмите пассатижи с проверенной изоляцией ручек, кусок медной проволоки сечением не более 0,75 мм и после того, как произойдет отключение, замкните верхнюю и нижнюю клемму прибора. Если медь не перегорит в течение 3-5 секунд, значит, проблема заключается именно в автомате и его нужно менять.

Причина №4 – замыкание проводки

Есть также вероятность короткого замыкания в электропроводке дома или квартиры и это, пожалуй, наиболее серьезная проблема, из-за которой срабатывает автоматическая защита. Причин, по которым возникает КЗ немало, но суть при этом одна: в каком-то месте нулевой и фазный провод соединились прямым контактом. К сожалению, не всегда удается выяснить, где именно произошла авария, и что данная проблема в самом деле возникла из-за этого. Установить такую причину, если нет визуальных указателей, можно таким же способом, как и проверка автомата: замкнуть верхнюю и нижнюю клеммы медной проволокой сечением не более 0,75 мм (если КЗ на проводке, проволока сразу сгорит).

Но такое жесткое тестирование – это крайний вариант и его лучше использовать только тем людям, кто хоть немного искушен в электрике. Если поступать по правилам, то для такой проверки используется тестер типа ампервольтомметра (можно даже мультиметр). Для этого отключите абсолютно все бытовые приборы из розеток и переведите все выключатели освещения в положение «выкл», чтобы цепь была чистой (любой включенный электроприбор её замыкает). Поставьте указатель мультиметра на какую-либо из отметок для измерения сопротивления (там есть значок Ω) – все эти функции ищите посредине внизу (на дисплее должна высветиться цифра «1»). Вставьте измерительные провода в верхний и средний разъем, а затем закоротите оба конца – показания будут ниже единицы, ближе к нулю (если показания изменились в таком порядке, значит, вы все сделали правильно).

Видео описание

Выбивает автомат в электрощите: причины, как устранить своими руками.

Начинайте проверять наличие короткого замыкания от счетчика, то есть, если КЗ присутствует, то на дисплее показания будут понижаться в сторону нуля. Теперь нужно выяснить, в какой именно цепи присутствует короткое, и для этого отключите все автоматы, а затем включайте их по одному, начиная с вводного, пока на дисплее значение «!» не изменится в меньшую сторону. Например, если это произойдет в цепи группы розеток, то придется вскрывать их по одной, пока не пропадет КЗ. Если не в одной из розеток нет замыкания, но тестер его определяет, значит, дело в проводке, ведущей от щитка к группе розеток. Конечно, не всегда можно легко добраться до провода – иногда приходится доставать его из стены, разрушая штукатурку, но другого выхода нет.

Возможны и другие варианты возникновения короткого замыкания, но это в тех случаях, когда в разводке существуют скрутки, которые обычно бывают в распределительной коробке (дозе) или даже прямо в штукатурке. Конечно, в дозе легче найти проблему, так как там достаточно попросту открыть коробку и все провода станут доступными для визуального осмотра. Короткое там, как правило, происходит из-за оплавления изоляции, если используют не тряпичную, а виниловую ленту. Также скрутка может закоротить в штукатурке и если это не проявилось на поверхности стены в виде черного пятна, то придется доставать старый провод, хотя электрики его, как правило, «хоронят» и рядом прокладывают новый.

Другие причины

Помимо основных четырех причин, указанных выше, из-за которых выбивает автоматы, могут быть и другие, встречающиеся крайне редко, но о них тоже следует знать. Если ни один из четырех перечисленных выше пунктов не подходит под вашу ситуацию, то не мешало бы проверить правильность подключения автоматов и сборки щитка. Как вы понимаете, вводный или общий AB отвечает за все остальную защиту, то есть от него не должна быть подключена ни одна розетка или осветительный прибор и это обязательное условие, хотя ним часто пренебрегают. Все автоматы, отвечающие за другие цепи, подключаются от вводного прибора. В свою очередь, к каждому групповому автомату тоже не должны быть подключены никакие другие провода, так как это может привести к разным нежелательным последствиям, в том числе, и срабатыванию AB.

Еще есть вероятность выбивания автомата при перегорании обычной лампы накаливания – защита воспринимает это, как короткое замыкание или перегрузку сети (непонятно). Но это не на что не повлияет – после такой мелкой аварии автомат будет работать правильно, без сбоев. Похожая ситуация может возникнуть с ТЭНовыми или открытыми спиральными электроплитками, но и здесь все сразу нормализуется.

AB может срабатывать при подключении стабилизатора в групповую цепь до или после вводного автомата. Проблема здесь, как правило, заключается в неправильном подключении и вам просто нужно внимательней перечитать инструкцию от завода-производителя. Похожая проблема может возникнуть, когда вы захотите использовать источник бесперебойного питания для своего домашнего компьютера. Здесь тоже важно следовать указаниям, указывающим на порядок подключения прибора в цепь.

Видео описание

Что делать, если выбивает автомат?

Заключение

Безусловно, такая проблема, когда по непонятным причинам выбивает автомат, может основательно испортить расположение духа, но не стоит нервничать – внимательно прочитайте эту статью и проанализируйте свою ситуацию. Решение найдется в любом случае, и если вы способны установить розетку или включатель своими руками, то справитесь и с этой проблемой, не прибегая к помощи электрика.